第110章 倒迫洋狗換地
萬事俱備，只欠東風。
建設用地，可蓋三層，至少需要25英畝土地，1562個丁權也就是468萬港幣。
飼料用地，無法建樓，至少需要330英畝，6875個丁權也就是2062萬港幣。
糞污消納需要660-700英畝倒是不用購買，新界到處都是農地，牛糞是遲效性肥料，處理妥當還是一筆收入。
1.2萬個丁權已經買入，除了必須使用的8437個丁權，可以置換的355英畝建設用地及飼料用地。
還結餘3563個丁權171英畝土地，也就是748萬平方英呎的建築面積，可用於商業開發。
原本通過一系列操作，只等環境司批覆即可，但卻卡在環境司導致無法換地。
無奈之下，陳冠江只好給亨利·凱瑟克打去電話，坦白目前遇到的困境並尋求解決辦法。
聽完陳冠江的訴苦，亨利·凱瑟克只感覺腦袋嗡嗡炸響。
這條癲狗，瘋成這樣，鑽了制度漏洞不說，現在鑽不動了還求他幫忙？
亨利·凱瑟克還以為又是勒索來了，緊咬牙關說道：「地皮，我買給你！場房，我起給你！差餉租值，我出給你！
「你只需要告訴我，你能不能買牛？說話！不用1700萬港幣，只要1600萬港幣，回答我！looking my eres. Tell me.」
「亨利生！你不要激動，1700萬港幣不變…」
陳冠江沒想到把一個蘇格蘭人激動到語法都搞錯了，連忙解釋道：「不用你起場，不用給差餉，但一定要丁權置換…我要的是地皮！」
「…………」
經過漫長的解釋，亨利·凱瑟克終於相信，陳冠江從一開始決定養牛真的就是為了土地。
首先，去年12月1日。
港府正式頒布「新界小型屋宇政策」，允許年滿18歲且父系源自1898年新界認可鄉村的男性原居民，申請建造豁免管制屋宇。
由於是男丁特有的權力，將之稱為為「丁權」。
另外，丁權禁止買賣又允許買賣，於是矛盾的根源就此誕生。
準確來說，新界男丁通過申請建造豁免房屋的權力不可買賣，但建造好房屋之後的房屋本身屬於房產可以買賣。
簡單來說，別管是用石頭、磚頭、木頭建造都是房產，哪怕拍個墳包掛個屁簾也是房產，是房產就可以買賣。
陳冠江通過這種脫了褲子放屁的行為，大肆買入新界各個鄉村1.2萬個丁權，就是「套丁」。
由於，陳冠江買入的丁權分散於新界624個認可鄉村，無法集中於輞井圍一處建養牛場，便在兩者之上使用「乙種公函換地證」。
所謂「乙種公函換地證」是指50年代末，因新界頻發暴雨需大規模治水及土地改造，港府財政緊張以「換地證」代替現金補償。
持有者可按證書面積，按比例兌換新界土地且享有優先權。
於是，就出現詭異的一幕！！
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陳冠江先是對所謂的丁權進行「套丁」，套入丁權後再通過乙種公函換地證進行「飛丁」。
一系列操作，聽得亨利·凱瑟克嗔目結舌，兩項制度簡直讓這癲狗玩出花來，難怪會被環境司直接打回來。
然而…亨利·凱瑟克卻是知道！！
那是因為陳冠江找的人不對，底下辦事的人怕麻煩當然不會給換。
越是高層，尤其是英籍官員越會成全，這關乎到香江的土地制度。
香江，是一個美麗的意外…
1839年3月老徐禁止吸菸後，同年11月雙方爆發穿鼻洋之戰，小小的交了次手。
1840年2月雙方正式宣戰，英格蘭任命懿律為海軍統帥及全權代表，同年6月打響第一次啞片戰爭。
一邊打，一邊談，1840年11月懿律因病不得不回國，將指揮權交給他的堂弟也是他的副手義律。
這位堂弟，是個弟弟，1841年被忽悠著簽下了《穿鼻草約》，占領了港島並出任最高指揮官。
英格蘭人也忽悠他，義律被忽悠著在南岸駐軍，也就是今赤柱位置，為籌集軍費開展土地拍賣。
結果，忽悠他駐軍赤柱的英資，卻在北岸買入33幅使用權75年的土地，也就是今維多利亞港。
赤柱，這地方好呀！
因長期是為海盜躲藏的地，客家口音稱其為「賊住」，慢慢演變為赤柱。
住著住著，瘧疾來了，南面瘴氣盛行，海兵病死一批，因病回國一批。
住著住著，汛期來了，兩場颱風刮過，營地全吹跑了，海兵住樹林裡。
住著住著，海盜來了，簡直前赴後繼，剛剛剿滅一夥，立馬又來一夥。
義律所率領的海兵，戰爭倒是沒死幾個，卻是在赤柱這個鬼地方快特麼死完了。
尾隨義律的英資們，則是在建設美麗的維多利亞海港，欣賞著迷人的景色。
消息傳回，英倫本土，議員們都特麼被氣瘋了，一方稱香江為「鳥不生蛋之地」，一方稱香江為「狗不拉屎之地」。
維多利亞女皇，親自評義律為：「一位完全不遵指令而努力爭取最短任期的人」。
最終，英格蘭本土派遣砵甸乍出任首位港督並急召義律回國，拍賣的維多利亞港處33幅土地也統統拒不承認。
隨後整軍，再起戰事，1841年8月率軍縱橫長江流域，1842年8月抵達金陵，以戰勝國的姿態結束第一場戰爭。
1843年6月《穿鼻草約》換約《金陵條約》，同年7月簽訂《五口通商章程》，同年10月簽訂《五口通商附粘》。
五口通商，最耀眼的當屬滬上！
北界長江，東瀕東海，實現內河航運與遠航海運的高效銜接口，再難有滬上這樣得天獨厚的地理優勢之所在地。
於是，英資紛紛駐紮滬上，即便滬上對於他們只是租借。
於是，香江就特麼傻眼了，人才和資本都沒有還怎麼玩？
此外，一岸之隔的清軍在九龍島修炮台，明晃晃的炮口對準維多利亞港，時不時放上幾炮嚇唬來往商船，這還怎麼發展？
無奈，為吸引資本建設香江，決議在1849年推行「千年地契」，即為用地期限長達999年的土地契約。
1860年開啟第二次啞片戰爭，英格蘭順勢奪取九龍半島，仍是延續999年的「千年地契」，卻依然很少有資本關注。
直至1898年，強行租借新界，形成如今香江的格局，土地制度從這一刻也發生了巨大變化。
首先，終止為期999年的「千年地契」，但對於已經賣出的「千年地契」與以承認。
港島、九龍、新界租界，皆用回75年用地期限，但新界租界由於99年後到期，新界租界75年到期後可以續租24年。
按照法理，續租就是，75年後的今天也就是1973年，續租24年剛好是97大限。
歲月如梭，時過境遷，香江發展的極為迅速，英格蘭不願失去這顆東方之珠，所以頒布的「新界小型屋宇政策」是耍了心機。
通過丁權建造的房宇土地使用權為75年，這已然超過24年後的限期。
大限來臨，若是收回，剩餘的51年土地使用期認是不認？後續年滿18歲的新界男性原居民的丁權給是不給？
若是不認，要是不給，那麼這些男性必將心存怨恨，這種怨恨不論釀成禍端或成長為捲土重來的種子都可以。
捏鼻認了，忍痛給了，那麼收回的意義何在呢？最賺錢的地價收入沒有了治理就是純花錢，英格蘭在埋雷這件事上向來別出心裁。
所以！
通過套丁及飛丁新界的用地期限為75年，購買新界地皮的用地期限就只有24年。
購買地皮，倒是便宜，輞井圍每英畝的農業用地僅為300港幣，建造用地和飼料用地共計355英畝，僅需10萬港幣。
每年3%的差餉租值，也僅有3000多港幣，簡直九牛一毛。
可問題是…買地建場是為了養奶牛嗎？
養奶牛是為了切入農業與畜牧業，順便做個監工積累建築行業經驗，2000多頭奶牛就算全特麼養死了都不心疼。
因為，為期75年的丁權地價，不僅能夠覆蓋所有損失還能大撈一筆。
買個地皮，24年到期，到期後收拾東西滾蛋不特麼真成養奶牛的了？
若當真是養奶牛！
澳洲和新西欄及南美的「放牧模式」不好嗎？土地成本低、飼料成本低、人工成本低。
北美和歐洲以及內猛的「舍飼模式」不好嗎？高投入高產出、單產高產奶高、利潤高。
非要在人工高、內需少、飼料高、地皮少、成本高、產出低的香江新界養奶牛？
放牧模式是靠地省錢，極致降本；
舍飼模式是靠牛賺錢，追求效率。
又不省錢，還不賺錢，那特麼不真成開歷史倒車的了？
亨利·凱瑟克理解了陳冠江的商業模式後，緊咬著牙關問道：「我幫你置換丁權，再幫你飛到輞井圍，然後你即刻買牛，做不做到？」
「置換完成，即刻過數！」
陳冠江握著電話話柄，鄭重承諾道：「望住九龍塘洋房鐵閘發誓，呃你按親門鍾撞鬼！香江仔不騙洋大人。」
「…………」
亨利·凱瑟克思考半天，才想明白什麼意思，這條癲狗表面再說門鈴失靈是因為撞鬼，實則是暗指高檔別墅出沒的是鬼佬。
「我不聽你發誓，你講嘢當食生菜。」
亨利·凱瑟克惡狠狠的說道：「做空、找人、換地，我已經幫過你三次，如果這次換完地你都敢騙我…」
「弄死我！」
「嗯！」
「…………」
亨利·凱瑟克得到回答立刻掛斷電話，除了賣牛他一刻也不想與陳冠江對話，掛斷後又將電話打去環境司，邀請盧秉信共進晚餐。
土地財政，三權分立。
負責並執行拍賣官地的是工務司署，負責賣地並決定的是環境司，負責賣出後跟進及糾紛的是律政司。
又改屋宇建場，再是「商轉農」。
土地性質，變來變去，跟他姥姥翻花繩一樣，聽著都覺得暈乎乎的更別提具體做事的人，不找環境司長盧秉信肯定不行。
農轉商來商轉農；
地炒房轉房炒地。
亨利·凱瑟克冷靜下來後，反思這種跟他奶奶跳皮筋似的操作方法，不由感嘆，真是天才。
以時間換空間，其目的是囤地。
新界本就農業地區，而農業的出生人口遠高於工業地區，新界小型屋宇政策頒布後，新界的人口將迎來暴漲。
人越生越多，地越來越少，價格也會隨之水漲船高，地皮將會在18年後空前爆發，屆時再拆場蓋樓的收益也將最高。
所以，與其空置18年或蓋好後風化老損，莫不如建場養牛一邊平整土地一邊靜待時機。
當然，這一切的前提是，大限之後東大會認帳，否則陳冠江將血本無歸。
亨利·凱瑟克想明關聯後長嘆口氣，就算弄明白陳冠江如何用6000萬港幣，豪賭一場天價的暴利，他也不敢跟著去賭。
因為他是英資，新界僅是租賃，若是由英資藉助著本就超過租期的方式收購土地，那麼大限之後東大絕無認帳的可能。
相比之下，港九是割，雙方爭論的也從來都是港九，英資財團的所有投資及不動產也幾乎全部都在港九。
新界註定要還，港九也不保險。
所以怡和的雙翼置地集團和九龍倉，一北一南守在最繁華的維多利亞港兩側，收租賺錢不斷提供現金給怡和財團向海外轉移資產。
所以，這個牌桌註定不屬於英資，僅屬於看透一切且敢於一場豪賭的華資。
陳冠江僅僅是個開始，將會有越來越多的華資勘破，並不吝籌碼參與這場豪賭，而這一切不正是英格蘭本土所期望看到的嗎？
無論東大，亦或華資，兩者必然會有一個利益受損，不費吹灰之力便留下一個大麻煩。
縱觀亞歐大陸，從半島到兩德，論挖坑埋雷還得是他們昂撒人會玩，身處夾縫之間的華資只能被迫參與這場豪賭。
因為華資，也是資本，是資本就必須獲取剩餘價值實現自我增殖，不追求增長的資本註定被市場淘汰。
正如時代的浪潮會將一批人高高托起，也會將一批人重重砸落，每個人都在這時代的浪潮中奮力掙扎，浮浮沉沉…
建設用地，可蓋三層，至少需要25英畝土地，1562個丁權也就是468萬港幣。
飼料用地，無法建樓，至少需要330英畝，6875個丁權也就是2062萬港幣。
糞污消納需要660-700英畝倒是不用購買，新界到處都是農地，牛糞是遲效性肥料，處理妥當還是一筆收入。
1.2萬個丁權已經買入，除了必須使用的8437個丁權，可以置換的355英畝建設用地及飼料用地。
還結餘3563個丁權171英畝土地，也就是748萬平方英呎的建築面積，可用於商業開發。
原本通過一系列操作，只等環境司批覆即可，但卻卡在環境司導致無法換地。
無奈之下，陳冠江只好給亨利·凱瑟克打去電話，坦白目前遇到的困境並尋求解決辦法。
聽完陳冠江的訴苦，亨利·凱瑟克只感覺腦袋嗡嗡炸響。
這條癲狗，瘋成這樣，鑽了制度漏洞不說，現在鑽不動了還求他幫忙？
亨利·凱瑟克還以為又是勒索來了，緊咬牙關說道：「地皮，我買給你！場房，我起給你！差餉租值，我出給你！
「你只需要告訴我，你能不能買牛？說話！不用1700萬港幣，只要1600萬港幣，回答我！looking my eres. Tell me.」
「亨利生！你不要激動，1700萬港幣不變…」
陳冠江沒想到把一個蘇格蘭人激動到語法都搞錯了，連忙解釋道：「不用你起場，不用給差餉，但一定要丁權置換…我要的是地皮！」
「…………」
經過漫長的解釋，亨利·凱瑟克終於相信，陳冠江從一開始決定養牛真的就是為了土地。
首先，去年12月1日。
港府正式頒布「新界小型屋宇政策」，允許年滿18歲且父系源自1898年新界認可鄉村的男性原居民，申請建造豁免管制屋宇。
由於是男丁特有的權力，將之稱為為「丁權」。
另外，丁權禁止買賣又允許買賣，於是矛盾的根源就此誕生。
準確來說，新界男丁通過申請建造豁免房屋的權力不可買賣，但建造好房屋之後的房屋本身屬於房產可以買賣。
簡單來說，別管是用石頭、磚頭、木頭建造都是房產，哪怕拍個墳包掛個屁簾也是房產，是房產就可以買賣。
陳冠江通過這種脫了褲子放屁的行為，大肆買入新界各個鄉村1.2萬個丁權，就是「套丁」。
由於，陳冠江買入的丁權分散於新界624個認可鄉村，無法集中於輞井圍一處建養牛場，便在兩者之上使用「乙種公函換地證」。
所謂「乙種公函換地證」是指50年代末，因新界頻發暴雨需大規模治水及土地改造，港府財政緊張以「換地證」代替現金補償。
持有者可按證書面積，按比例兌換新界土地且享有優先權。
於是，就出現詭異的一幕！！
TW 看書網伴你閒，𝙨𝙝𝙪.𝙩𝙬超方便
陳冠江先是對所謂的丁權進行「套丁」，套入丁權後再通過乙種公函換地證進行「飛丁」。
一系列操作，聽得亨利·凱瑟克嗔目結舌，兩項制度簡直讓這癲狗玩出花來，難怪會被環境司直接打回來。
然而…亨利·凱瑟克卻是知道！！
那是因為陳冠江找的人不對，底下辦事的人怕麻煩當然不會給換。
越是高層，尤其是英籍官員越會成全，這關乎到香江的土地制度。
香江，是一個美麗的意外…
1839年3月老徐禁止吸菸後，同年11月雙方爆發穿鼻洋之戰，小小的交了次手。
1840年2月雙方正式宣戰，英格蘭任命懿律為海軍統帥及全權代表，同年6月打響第一次啞片戰爭。
一邊打，一邊談，1840年11月懿律因病不得不回國，將指揮權交給他的堂弟也是他的副手義律。
這位堂弟，是個弟弟，1841年被忽悠著簽下了《穿鼻草約》，占領了港島並出任最高指揮官。
英格蘭人也忽悠他，義律被忽悠著在南岸駐軍，也就是今赤柱位置，為籌集軍費開展土地拍賣。
結果，忽悠他駐軍赤柱的英資，卻在北岸買入33幅使用權75年的土地，也就是今維多利亞港。
赤柱，這地方好呀！
因長期是為海盜躲藏的地，客家口音稱其為「賊住」，慢慢演變為赤柱。
住著住著，瘧疾來了，南面瘴氣盛行，海兵病死一批，因病回國一批。
住著住著，汛期來了，兩場颱風刮過，營地全吹跑了，海兵住樹林裡。
住著住著，海盜來了，簡直前赴後繼，剛剛剿滅一夥，立馬又來一夥。
義律所率領的海兵，戰爭倒是沒死幾個，卻是在赤柱這個鬼地方快特麼死完了。
尾隨義律的英資們，則是在建設美麗的維多利亞海港，欣賞著迷人的景色。
消息傳回，英倫本土，議員們都特麼被氣瘋了，一方稱香江為「鳥不生蛋之地」，一方稱香江為「狗不拉屎之地」。
維多利亞女皇，親自評義律為：「一位完全不遵指令而努力爭取最短任期的人」。
最終，英格蘭本土派遣砵甸乍出任首位港督並急召義律回國，拍賣的維多利亞港處33幅土地也統統拒不承認。
隨後整軍，再起戰事，1841年8月率軍縱橫長江流域，1842年8月抵達金陵，以戰勝國的姿態結束第一場戰爭。
1843年6月《穿鼻草約》換約《金陵條約》，同年7月簽訂《五口通商章程》，同年10月簽訂《五口通商附粘》。
五口通商，最耀眼的當屬滬上！
北界長江，東瀕東海，實現內河航運與遠航海運的高效銜接口，再難有滬上這樣得天獨厚的地理優勢之所在地。
於是，英資紛紛駐紮滬上，即便滬上對於他們只是租借。
於是，香江就特麼傻眼了，人才和資本都沒有還怎麼玩？
此外，一岸之隔的清軍在九龍島修炮台，明晃晃的炮口對準維多利亞港，時不時放上幾炮嚇唬來往商船，這還怎麼發展？
無奈，為吸引資本建設香江，決議在1849年推行「千年地契」，即為用地期限長達999年的土地契約。
1860年開啟第二次啞片戰爭，英格蘭順勢奪取九龍半島，仍是延續999年的「千年地契」，卻依然很少有資本關注。
直至1898年，強行租借新界，形成如今香江的格局，土地制度從這一刻也發生了巨大變化。
首先，終止為期999年的「千年地契」，但對於已經賣出的「千年地契」與以承認。
港島、九龍、新界租界，皆用回75年用地期限，但新界租界由於99年後到期，新界租界75年到期後可以續租24年。
按照法理，續租就是，75年後的今天也就是1973年，續租24年剛好是97大限。
歲月如梭，時過境遷，香江發展的極為迅速，英格蘭不願失去這顆東方之珠，所以頒布的「新界小型屋宇政策」是耍了心機。
通過丁權建造的房宇土地使用權為75年，這已然超過24年後的限期。
大限來臨，若是收回，剩餘的51年土地使用期認是不認？後續年滿18歲的新界男性原居民的丁權給是不給？
若是不認，要是不給，那麼這些男性必將心存怨恨，這種怨恨不論釀成禍端或成長為捲土重來的種子都可以。
捏鼻認了，忍痛給了，那麼收回的意義何在呢？最賺錢的地價收入沒有了治理就是純花錢，英格蘭在埋雷這件事上向來別出心裁。
所以！
通過套丁及飛丁新界的用地期限為75年，購買新界地皮的用地期限就只有24年。
購買地皮，倒是便宜，輞井圍每英畝的農業用地僅為300港幣，建造用地和飼料用地共計355英畝，僅需10萬港幣。
每年3%的差餉租值，也僅有3000多港幣，簡直九牛一毛。
可問題是…買地建場是為了養奶牛嗎？
養奶牛是為了切入農業與畜牧業，順便做個監工積累建築行業經驗，2000多頭奶牛就算全特麼養死了都不心疼。
因為，為期75年的丁權地價，不僅能夠覆蓋所有損失還能大撈一筆。
買個地皮，24年到期，到期後收拾東西滾蛋不特麼真成養奶牛的了？
若當真是養奶牛！
澳洲和新西欄及南美的「放牧模式」不好嗎？土地成本低、飼料成本低、人工成本低。
北美和歐洲以及內猛的「舍飼模式」不好嗎？高投入高產出、單產高產奶高、利潤高。
非要在人工高、內需少、飼料高、地皮少、成本高、產出低的香江新界養奶牛？
放牧模式是靠地省錢，極致降本；
舍飼模式是靠牛賺錢，追求效率。
又不省錢，還不賺錢，那特麼不真成開歷史倒車的了？
亨利·凱瑟克理解了陳冠江的商業模式後，緊咬著牙關問道：「我幫你置換丁權，再幫你飛到輞井圍，然後你即刻買牛，做不做到？」
「置換完成，即刻過數！」
陳冠江握著電話話柄，鄭重承諾道：「望住九龍塘洋房鐵閘發誓，呃你按親門鍾撞鬼！香江仔不騙洋大人。」
「…………」
亨利·凱瑟克思考半天，才想明白什麼意思，這條癲狗表面再說門鈴失靈是因為撞鬼，實則是暗指高檔別墅出沒的是鬼佬。
「我不聽你發誓，你講嘢當食生菜。」
亨利·凱瑟克惡狠狠的說道：「做空、找人、換地，我已經幫過你三次，如果這次換完地你都敢騙我…」
「弄死我！」
「嗯！」
「…………」
亨利·凱瑟克得到回答立刻掛斷電話，除了賣牛他一刻也不想與陳冠江對話，掛斷後又將電話打去環境司，邀請盧秉信共進晚餐。
土地財政，三權分立。
負責並執行拍賣官地的是工務司署，負責賣地並決定的是環境司，負責賣出後跟進及糾紛的是律政司。
又改屋宇建場，再是「商轉農」。
土地性質，變來變去，跟他姥姥翻花繩一樣，聽著都覺得暈乎乎的更別提具體做事的人，不找環境司長盧秉信肯定不行。
農轉商來商轉農；
地炒房轉房炒地。
亨利·凱瑟克冷靜下來後，反思這種跟他奶奶跳皮筋似的操作方法，不由感嘆，真是天才。
以時間換空間，其目的是囤地。
新界本就農業地區，而農業的出生人口遠高於工業地區，新界小型屋宇政策頒布後，新界的人口將迎來暴漲。
人越生越多，地越來越少，價格也會隨之水漲船高，地皮將會在18年後空前爆發，屆時再拆場蓋樓的收益也將最高。
所以，與其空置18年或蓋好後風化老損，莫不如建場養牛一邊平整土地一邊靜待時機。
當然，這一切的前提是，大限之後東大會認帳，否則陳冠江將血本無歸。
亨利·凱瑟克想明關聯後長嘆口氣，就算弄明白陳冠江如何用6000萬港幣，豪賭一場天價的暴利，他也不敢跟著去賭。
因為他是英資，新界僅是租賃，若是由英資藉助著本就超過租期的方式收購土地，那麼大限之後東大絕無認帳的可能。
相比之下，港九是割，雙方爭論的也從來都是港九，英資財團的所有投資及不動產也幾乎全部都在港九。
新界註定要還，港九也不保險。
所以怡和的雙翼置地集團和九龍倉，一北一南守在最繁華的維多利亞港兩側，收租賺錢不斷提供現金給怡和財團向海外轉移資產。
所以，這個牌桌註定不屬於英資，僅屬於看透一切且敢於一場豪賭的華資。
陳冠江僅僅是個開始，將會有越來越多的華資勘破，並不吝籌碼參與這場豪賭，而這一切不正是英格蘭本土所期望看到的嗎？
無論東大，亦或華資，兩者必然會有一個利益受損，不費吹灰之力便留下一個大麻煩。
縱觀亞歐大陸，從半島到兩德，論挖坑埋雷還得是他們昂撒人會玩，身處夾縫之間的華資只能被迫參與這場豪賭。
因為華資，也是資本，是資本就必須獲取剩餘價值實現自我增殖，不追求增長的資本註定被市場淘汰。
正如時代的浪潮會將一批人高高托起，也會將一批人重重砸落，每個人都在這時代的浪潮中奮力掙扎，浮浮沉沉…