第160章 銀行第一次給財神麟估樓
周啟明看到陸景麟拿來的物業資料時，表情很有意思。
過去一年，他已經習慣麟威每隔一段時間給銀行送一個新東西。
最早是鞋廠。
後來是安保。
再後來是金融安全服務、集團月報、風險準備金。
現在連房契都來了。
周啟明翻開買賣協議，忍不住笑道：「陸先生，你們業務發展速度，確實讓企業客戶部很有參與感。」
陸景麟喝了口茶。
「周經理，說人話。」
周啟明笑道：「你們太會折騰。」
阮梅坐在旁邊，已經把物業資料按銀行習慣分好。
產權、估價、現有租約、空置情況、樓齡、差餉、維修記錄、區域火災影響、未來用途說明，一項不少。
梁經理從風險部下來，看見這套資料，第一反應也很滿意。
他翻到德昌樓火災相關說明時，認真問道：「這兩間鋪本身受火災影響大嗎？」
吉米仔說道：「距離起火樓棟有一段，物業本身沒受損。整個灣銅舊樓區域因為火災進入安全整改期，會影響短期市場情緒，但公共安全投入也在增加。」
梁經理點頭。
「銀行估價會考慮。」
陸景麟問道：「如果估值通過，能做物業貸款嗎？」
周啟明看了他一眼。
「你想按揭？」
「當然。」
靚坤今天又來旁聽。
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他一聽這句，直接說道：「阿麟，你手裡又不是沒錢，兩間鋪還借銀行？利息白送？」
阮梅馬上看向他。
靚坤條件反射般坐直。
「我只是問。」
周啟明笑道：「坤哥這個問題很多老闆都會問。現金買樓簡單，貸款買樓能保留企業流動資金。具體劃不划算，要看利率、租金、未來用途和公司現金需求。」
阮梅終於露出滿意神色。
「就是這個意思。」
靚坤看著她，又看周啟明。
「你們兩個越來越像一夥的。」
銀行估價師第二天進場。
一個四十來歲的男人，帶著捲尺、相機、記錄夾，從鋪頭一路看到後倉。
梁伯還在雜貨鋪里做最後一段時間生意，看著銀行的人量門寬、拍牆面、問租金，感覺十分新鮮。
估價師問道：「現有雜貨鋪後續怎麼處理？」
陸景麟說道：「梁伯保留兩個月經營期，期間不收額外租金。交易完成後如果他提前退出，物業可以提前交付。」
估價師點頭記錄。
「另一間空鋪？」
「準備做社區安全服務中心。」
「自用？」
「集團自用。」
「後倉？」
「部分自用，未來看社區服務和物料儲存需求。」
估價師又看了街道、附近租金、樓齡和公共區域情況。
走到樓梯口時，他甚至看見牆上的安全整改白板。
上面公開寫著應急燈、公共線路、消防門的改造進度。
估價師看了兩眼，問道：「這些整改誰出錢？」
阮梅說道：「區域公共項目有專項資金，具體按樓棟分帳。物業對應的公共責任，未來也會按規則承擔。」
估價師點頭。
「舊樓最怕公共區域沒人管。能持續整改，對價值有幫助，但短期維修支出也要算。」
靚坤站在後面聽得一臉複雜。
等估價師走遠，他才低聲問陸景麟。
「買樓這麼煩？」
陸景麟笑道：「房契貴，當然要看清楚。」
靚坤說道：「拍電影都沒這麼查。」
阮梅在旁邊接話。
「電影會殺青，樓不會。」
靚坤愣了兩秒。
隨後指著阮梅。
「這句話夠狠。」
何伯也點頭。
「樓不會殺青，所以持有成本要年年算。」
靚坤立刻後悔提這個話題。
三天後，銀行估值報告出來。
結果比獨立估價略保守。
這也正常。
銀行永遠先考慮自己放出去的錢安不安全。
周啟明把方案推到陸景麟面前。
「銀行願意按評估價值的一定比例提供物業貸款。額度能覆蓋總成交價的四成左右。期限、利率、提前還款條件都在這裡。」
阮梅立刻拿過去。
她看利率。
看還款期。
看抵押條款。
看火災和區域改造風險觸發條件。
看租金收入是否要求進入指定帳戶。
周啟明看著她一頁頁翻，自己已經很自覺。
「提前還款罰息比企業授信低，產權保險和物業保險要補齊。現有租金如果以後繼續出租，銀行希望租金流入公司帳戶，方便看物業現金流。」
阮梅問道：「貸款只抵這兩間鋪和後倉？」
「對。」
「會不會交叉抵押麟威其他資產？」
「這筆不需要。」
阮梅明顯鬆了口氣。
陸景麟看她。
「怎麼樣？」
阮梅說道：「可以談，但還要算現金流。」
靚坤在旁邊已經徹底聽服。
「買個鋪，還要算成這樣。阿麟，我以後再也不隨便講有錢就買。」
周啟明笑道：「坤哥終於進入銀行思維。」
靚坤擺手。
「我進不了，太累。」
梁經理在旁邊卻看著陸景麟，神色很認真。
「陸先生，這次有一點值得注意。銀行願意做這筆物業貸款，和你們過去幾個月的月報、風險準備金、授信還款記錄有關。如果是半年前同樣的物業、同樣的價格，風險部未必會批得這麼順。」
陸景麟聽懂了。
這張房契還沒過戶。
他前面做的帳，已經先給這間鋪加了信用。
陸景麟笑道：「所以周經理以前查我，沒白查。」
周啟明苦笑。
「我寧願叫盡調。」
陸景麟說道：「都一樣，反正很煩。」
所有人都笑。
離開銀行前，阮梅已經把貸款方案、現金購買方案、組合方案全塞進文件夾。
她坐進車裡，第一句話就說道：「今晚開現金流會。」
靚坤坐在另一輛車裡，聽到後探頭過來。
「我不用參加吧？」
阮梅說道：「不用。」
靚坤像被赦免一樣，立刻關窗。
陸景麟看著他那副樣子，笑著搖頭。
車開出中環時，阮梅已經按開計算器。
「現金全付，最省利息。」
她看向陸景麟。
「但我不同意。」
過去一年，他已經習慣麟威每隔一段時間給銀行送一個新東西。
最早是鞋廠。
後來是安保。
再後來是金融安全服務、集團月報、風險準備金。
現在連房契都來了。
周啟明翻開買賣協議，忍不住笑道：「陸先生，你們業務發展速度，確實讓企業客戶部很有參與感。」
陸景麟喝了口茶。
「周經理，說人話。」
周啟明笑道：「你們太會折騰。」
阮梅坐在旁邊，已經把物業資料按銀行習慣分好。
產權、估價、現有租約、空置情況、樓齡、差餉、維修記錄、區域火災影響、未來用途說明，一項不少。
梁經理從風險部下來，看見這套資料，第一反應也很滿意。
他翻到德昌樓火災相關說明時，認真問道：「這兩間鋪本身受火災影響大嗎？」
吉米仔說道：「距離起火樓棟有一段，物業本身沒受損。整個灣銅舊樓區域因為火災進入安全整改期，會影響短期市場情緒，但公共安全投入也在增加。」
梁經理點頭。
「銀行估價會考慮。」
陸景麟問道：「如果估值通過，能做物業貸款嗎？」
周啟明看了他一眼。
「你想按揭？」
「當然。」
靚坤今天又來旁聽。
本書首發 TW 看書網超好用，𝑠ℎ𝑢.𝑡𝑤隨時享 ,提供給你無錯章節，無亂序章節的閱讀體驗
他一聽這句，直接說道：「阿麟，你手裡又不是沒錢，兩間鋪還借銀行？利息白送？」
阮梅馬上看向他。
靚坤條件反射般坐直。
「我只是問。」
周啟明笑道：「坤哥這個問題很多老闆都會問。現金買樓簡單，貸款買樓能保留企業流動資金。具體劃不划算，要看利率、租金、未來用途和公司現金需求。」
阮梅終於露出滿意神色。
「就是這個意思。」
靚坤看著她，又看周啟明。
「你們兩個越來越像一夥的。」
銀行估價師第二天進場。
一個四十來歲的男人，帶著捲尺、相機、記錄夾，從鋪頭一路看到後倉。
梁伯還在雜貨鋪里做最後一段時間生意，看著銀行的人量門寬、拍牆面、問租金，感覺十分新鮮。
估價師問道：「現有雜貨鋪後續怎麼處理？」
陸景麟說道：「梁伯保留兩個月經營期，期間不收額外租金。交易完成後如果他提前退出，物業可以提前交付。」
估價師點頭記錄。
「另一間空鋪？」
「準備做社區安全服務中心。」
「自用？」
「集團自用。」
「後倉？」
「部分自用，未來看社區服務和物料儲存需求。」
估價師又看了街道、附近租金、樓齡和公共區域情況。
走到樓梯口時，他甚至看見牆上的安全整改白板。
上面公開寫著應急燈、公共線路、消防門的改造進度。
估價師看了兩眼，問道：「這些整改誰出錢？」
阮梅說道：「區域公共項目有專項資金，具體按樓棟分帳。物業對應的公共責任，未來也會按規則承擔。」
估價師點頭。
「舊樓最怕公共區域沒人管。能持續整改，對價值有幫助，但短期維修支出也要算。」
靚坤站在後面聽得一臉複雜。
等估價師走遠，他才低聲問陸景麟。
「買樓這麼煩？」
陸景麟笑道：「房契貴，當然要看清楚。」
靚坤說道：「拍電影都沒這麼查。」
阮梅在旁邊接話。
「電影會殺青，樓不會。」
靚坤愣了兩秒。
隨後指著阮梅。
「這句話夠狠。」
何伯也點頭。
「樓不會殺青，所以持有成本要年年算。」
靚坤立刻後悔提這個話題。
三天後，銀行估值報告出來。
結果比獨立估價略保守。
這也正常。
銀行永遠先考慮自己放出去的錢安不安全。
周啟明把方案推到陸景麟面前。
「銀行願意按評估價值的一定比例提供物業貸款。額度能覆蓋總成交價的四成左右。期限、利率、提前還款條件都在這裡。」
阮梅立刻拿過去。
她看利率。
看還款期。
看抵押條款。
看火災和區域改造風險觸發條件。
看租金收入是否要求進入指定帳戶。
周啟明看著她一頁頁翻，自己已經很自覺。
「提前還款罰息比企業授信低，產權保險和物業保險要補齊。現有租金如果以後繼續出租，銀行希望租金流入公司帳戶，方便看物業現金流。」
阮梅問道：「貸款只抵這兩間鋪和後倉？」
「對。」
「會不會交叉抵押麟威其他資產？」
「這筆不需要。」
阮梅明顯鬆了口氣。
陸景麟看她。
「怎麼樣？」
阮梅說道：「可以談，但還要算現金流。」
靚坤在旁邊已經徹底聽服。
「買個鋪，還要算成這樣。阿麟，我以後再也不隨便講有錢就買。」
周啟明笑道：「坤哥終於進入銀行思維。」
靚坤擺手。
「我進不了，太累。」
梁經理在旁邊卻看著陸景麟，神色很認真。
「陸先生，這次有一點值得注意。銀行願意做這筆物業貸款，和你們過去幾個月的月報、風險準備金、授信還款記錄有關。如果是半年前同樣的物業、同樣的價格，風險部未必會批得這麼順。」
陸景麟聽懂了。
這張房契還沒過戶。
他前面做的帳，已經先給這間鋪加了信用。
陸景麟笑道：「所以周經理以前查我，沒白查。」
周啟明苦笑。
「我寧願叫盡調。」
陸景麟說道：「都一樣，反正很煩。」
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離開銀行前，阮梅已經把貸款方案、現金購買方案、組合方案全塞進文件夾。
她坐進車裡，第一句話就說道：「今晚開現金流會。」
靚坤坐在另一輛車裡，聽到後探頭過來。
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陸景麟看著他那副樣子，笑著搖頭。
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「現金全付，最省利息。」
她看向陸景麟。
「但我不同意。」