第161章 第一塊磚，先算現金流
當天晚上，麟威總部的會議室只坐了五個人。
陸景麟、阮梅、吉米仔、何伯、關律師。
高晉對買樓怎麼付款沒興趣，確認物業後續安全用途沒問題後，直接回訓練場。
靚坤更乾脆。
一聽要開現金流會，跑得比片場收工還快。
阮梅把三套方案擺到桌上。
方案一，全現金。
方案二，銀行物業貸款四成，其餘自有資金。
方案三，銀行貸款四成，自有資金部分再拆成集團已審計利潤和董事長個人合法出資兩部分。
何伯看了半天。
「我選二。」
阮梅說道：「我也選二。」
吉米仔問道：「個人出資不用？」
阮梅搖頭。
「能少就少。集團現在已經有盈利，也有留存。突然再放太多個人現金進去，解釋成本高。」
陸景麟手指輕輕敲著桌面。
他手裡當然有錢。
甚至比外面人知道的多得多。
系統前後給過幾筆現金獎勵，最近地產階段又給了三千萬港紙。真想買這兩間鋪，他一個人把錢扔出去都夠。
可那樣做，帳會變得難看。
他剛從第一桶金審查里走出來。
現在整個麟威集團最大的資產之一，就是資金來源越來越能被銀行、記者、會計師看懂。
這個時候為了省一點利息，把大額私人現金突然塞進地產公司，等於自己在乾淨帳面上潑墨。
陸景麟說道：「個人錢先不動。」
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阮梅明顯鬆了一口氣。
「我就怕你覺得有錢直接付最省事。」
陸景麟笑道：「小猶太，你跟我這麼久，覺得我還會把省事當便宜？」
何伯在旁邊點頭。
「省事往往最貴。」
關律師翻著公司結構。
「目前這兩間物業先由麟威集團旗下專門持有公司購買，還是集團本身直接持有？」
吉米仔問道：「區別？」
關律師說道：「直接放集團簡單。後面如果地產資產越來越多，再拆會麻煩。現在設一間物業持有公司，多一點註冊和審計成本，但以後擴展清楚。」
阮梅立刻說道：「拆。」
陸景麟笑道：「你現在聽見分帳兩個字就開心。」
阮梅認真說道：「清楚就好。」
何伯也支持。
「鞋廠歸生產，安保歸服務，物業也應該單列。以後物業租金、維修、貸款、資產估值獨立核算，集團更容易看。」
陸景麟點頭。
「那就設一個持有主體。」
關律師馬上記錄。
這還沒到正式成立「麟威置業」的時候，名字先簡單用集團物業持有公司，等資產規模起來再升級。
接下來開始算錢。
阮梅把集團最近三個月現金流放上屏幕。
波鞋銷售穩定。
鞋廠擴產正在花錢。
安保收入提高，但中環班培訓、裝備、人員工資都在增長。
《龍虎街頭》還沒進入最終回款階段。
校際聯賽熱度好，卻也持續燒宣傳、場地、醫護和學校服務費用。
銀行企業授信的利息已經開始計算。
社區安全基金的錢又絕對不能拿來買公司物業。
這一筆筆擺出來之後，全現金買樓確實最不聰明。
阮梅說道：「全現金支付以後，集團流動資金會明顯下降。如果鞋廠設備提前付款、電影宣傳臨時加預算、中環安保突然需要擴裝備，現金會擠。」
吉米仔說道：「貸款四成，每月還款靠現有租金和集團利潤能覆蓋。」
何伯補充說道：「關鍵是這兩間鋪未來一間自用、一間現階段雜貨鋪過渡。自用那間沒有租金，要把節省的社區中心租賃成本算進去。」
阮梅馬上在表上加一欄。
社區中心目前臨時租辦公室。
如果換到自有鋪面，租金支出減少。
後倉還能放安全基金物料、文件、應急用品，省一部分外部倉儲費。
這麼一算，物業本身的實際使用價值比單純租金回報更高。
吉米仔看著最後數字，忍不住說道：「第一間鋪就已經開始給業務省錢。」
何伯說道：「這才叫經營性物業。別天天只想升值。」
陸景麟靠在椅背上，看著現金流表。
前幾年，江湖人有錢喜歡放保險柜。
再多一點，就買車、買金表、買豪宅。
那些東西能威。
能不能產生現金流，是另一回事。
現在他買兩間舊鋪，雖然不夠中環寫字樓氣派，卻能掛社區中心、放物料、收租、做資產抵押，還能讓銀行認可。
一塊磚，開始真正變成財務工具。
陸景麟說道：「用方案二。銀行四成，剩下集團已審計利潤和現金留存支付。安全基金一分錢不能動，企業授信也不挪來買樓。」
阮梅點頭。
「我明天出董事會決議和付款安排。」
關律師說道：「物業持有公司我同步準備。」
吉米仔笑道：「第一塊硬資產。」
何伯看了他一眼。
「別急著硬。舊樓物業以後維修費也硬。」
吉米仔立刻閉嘴。
第二天董事會很快通過。
陳耀作為觀察席看到買樓資金結構，第一眼就看個人現金注入。
發現沒有。
他明顯有些意外。
陳耀問道：「阿麟，你自己不出錢？」
陸景麟說道：「集團賺的錢夠付首期。銀行又願意借，為什麼非要從褲袋掏？」
陳耀想了想，點頭。
「總堂很多人會反過來。」
「怎麼反？」
「公司沒錢，大哥先拿現金砸。砸完以後，公司和個人永遠分不開。」
陸景麟笑道：「所以他們是堂口。」
陳耀聽完，沒接這句。
但心裡很清楚。
這種區別以後會越來越大。
簽約日很快到了。
恆安銀行把貸款批文送到律師樓。
集團資金按付款節點轉入監管帳戶。
梁伯也來簽最後文件。
七天冷靜期早已過。
他沒反悔。
關律師把過戶流程解釋完，梁伯一頁頁簽名。
最後一筆首付款進入監管帳戶時，阮梅看著銀行回單，終於露出一點笑。
陸景麟看她。
「開心？」
阮梅說道：「開心。」
她停了一下，又補充。
「但下個月開始多一筆物業貸款。」
陸景麟笑出聲。
何伯在旁邊說道：「她這樣最好，免得你們買一間鋪就以為自己成地產大亨。」
所有人笑。
過戶還需要時間。
可錢的結構已經定下來。
沒有突然冒出來的大額神秘現金。
沒有把安全基金混進去。
沒有拿企業周轉授信亂用。
每一筆都能追到來源、用途和審批。
當晚，黃志成打電話過來。
他聽說陸景麟開始買鋪，語氣古怪得很。
黃志成說道：「你現在真打算做地產？」
陸景麟說道：「先買兩間鋪。」
黃志成說道：「錢乾淨？」
陸景麟笑了。
「黃sir，你職業病越來越重。」
黃志成說道：「我問習慣了。」
陸景麟看著桌上的付款結構表。
「銀行貸款、集團利潤、審計記錄，你想查，等過戶後按程序來。」
電話那頭安靜兩秒。
黃志成罵道：「我現在最討厭你講按程序。」
陸景麟笑著掛掉電話。
桌上，第一張物業貸款還款表已經列印出來。
阮梅拿紅筆在首個還款日期上畫了個圈。
「記住。」
「買樓第一件事，不是收租？」
阮梅抬頭。
「先還銀行。」
陸景麟、阮梅、吉米仔、何伯、關律師。
高晉對買樓怎麼付款沒興趣，確認物業後續安全用途沒問題後，直接回訓練場。
靚坤更乾脆。
一聽要開現金流會，跑得比片場收工還快。
阮梅把三套方案擺到桌上。
方案一，全現金。
方案二，銀行物業貸款四成，其餘自有資金。
方案三，銀行貸款四成，自有資金部分再拆成集團已審計利潤和董事長個人合法出資兩部分。
何伯看了半天。
「我選二。」
阮梅說道：「我也選二。」
吉米仔問道：「個人出資不用？」
阮梅搖頭。
「能少就少。集團現在已經有盈利，也有留存。突然再放太多個人現金進去，解釋成本高。」
陸景麟手指輕輕敲著桌面。
他手裡當然有錢。
甚至比外面人知道的多得多。
系統前後給過幾筆現金獎勵，最近地產階段又給了三千萬港紙。真想買這兩間鋪，他一個人把錢扔出去都夠。
可那樣做，帳會變得難看。
他剛從第一桶金審查里走出來。
現在整個麟威集團最大的資產之一，就是資金來源越來越能被銀行、記者、會計師看懂。
這個時候為了省一點利息，把大額私人現金突然塞進地產公司，等於自己在乾淨帳面上潑墨。
陸景麟說道：「個人錢先不動。」
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阮梅明顯鬆了一口氣。
「我就怕你覺得有錢直接付最省事。」
陸景麟笑道：「小猶太，你跟我這麼久，覺得我還會把省事當便宜？」
何伯在旁邊點頭。
「省事往往最貴。」
關律師翻著公司結構。
「目前這兩間物業先由麟威集團旗下專門持有公司購買，還是集團本身直接持有？」
吉米仔問道：「區別？」
關律師說道：「直接放集團簡單。後面如果地產資產越來越多，再拆會麻煩。現在設一間物業持有公司，多一點註冊和審計成本，但以後擴展清楚。」
阮梅立刻說道：「拆。」
陸景麟笑道：「你現在聽見分帳兩個字就開心。」
阮梅認真說道：「清楚就好。」
何伯也支持。
「鞋廠歸生產，安保歸服務，物業也應該單列。以後物業租金、維修、貸款、資產估值獨立核算，集團更容易看。」
陸景麟點頭。
「那就設一個持有主體。」
關律師馬上記錄。
這還沒到正式成立「麟威置業」的時候，名字先簡單用集團物業持有公司，等資產規模起來再升級。
接下來開始算錢。
阮梅把集團最近三個月現金流放上屏幕。
波鞋銷售穩定。
鞋廠擴產正在花錢。
安保收入提高，但中環班培訓、裝備、人員工資都在增長。
《龍虎街頭》還沒進入最終回款階段。
校際聯賽熱度好，卻也持續燒宣傳、場地、醫護和學校服務費用。
銀行企業授信的利息已經開始計算。
社區安全基金的錢又絕對不能拿來買公司物業。
這一筆筆擺出來之後，全現金買樓確實最不聰明。
阮梅說道：「全現金支付以後，集團流動資金會明顯下降。如果鞋廠設備提前付款、電影宣傳臨時加預算、中環安保突然需要擴裝備，現金會擠。」
吉米仔說道：「貸款四成，每月還款靠現有租金和集團利潤能覆蓋。」
何伯補充說道：「關鍵是這兩間鋪未來一間自用、一間現階段雜貨鋪過渡。自用那間沒有租金，要把節省的社區中心租賃成本算進去。」
阮梅馬上在表上加一欄。
社區中心目前臨時租辦公室。
如果換到自有鋪面，租金支出減少。
後倉還能放安全基金物料、文件、應急用品，省一部分外部倉儲費。
這麼一算，物業本身的實際使用價值比單純租金回報更高。
吉米仔看著最後數字，忍不住說道：「第一間鋪就已經開始給業務省錢。」
何伯說道：「這才叫經營性物業。別天天只想升值。」
陸景麟靠在椅背上，看著現金流表。
前幾年，江湖人有錢喜歡放保險柜。
再多一點，就買車、買金表、買豪宅。
那些東西能威。
能不能產生現金流，是另一回事。
現在他買兩間舊鋪，雖然不夠中環寫字樓氣派，卻能掛社區中心、放物料、收租、做資產抵押，還能讓銀行認可。
一塊磚，開始真正變成財務工具。
陸景麟說道：「用方案二。銀行四成，剩下集團已審計利潤和現金留存支付。安全基金一分錢不能動，企業授信也不挪來買樓。」
阮梅點頭。
「我明天出董事會決議和付款安排。」
關律師說道：「物業持有公司我同步準備。」
吉米仔笑道：「第一塊硬資產。」
何伯看了他一眼。
「別急著硬。舊樓物業以後維修費也硬。」
吉米仔立刻閉嘴。
第二天董事會很快通過。
陳耀作為觀察席看到買樓資金結構，第一眼就看個人現金注入。
發現沒有。
他明顯有些意外。
陳耀問道：「阿麟，你自己不出錢？」
陸景麟說道：「集團賺的錢夠付首期。銀行又願意借，為什麼非要從褲袋掏？」
陳耀想了想，點頭。
「總堂很多人會反過來。」
「怎麼反？」
「公司沒錢，大哥先拿現金砸。砸完以後，公司和個人永遠分不開。」
陸景麟笑道：「所以他們是堂口。」
陳耀聽完，沒接這句。
但心裡很清楚。
這種區別以後會越來越大。
簽約日很快到了。
恆安銀行把貸款批文送到律師樓。
集團資金按付款節點轉入監管帳戶。
梁伯也來簽最後文件。
七天冷靜期早已過。
他沒反悔。
關律師把過戶流程解釋完，梁伯一頁頁簽名。
最後一筆首付款進入監管帳戶時，阮梅看著銀行回單，終於露出一點笑。
陸景麟看她。
「開心？」
阮梅說道：「開心。」
她停了一下，又補充。
「但下個月開始多一筆物業貸款。」
陸景麟笑出聲。
何伯在旁邊說道：「她這樣最好，免得你們買一間鋪就以為自己成地產大亨。」
所有人笑。
過戶還需要時間。
可錢的結構已經定下來。
沒有突然冒出來的大額神秘現金。
沒有把安全基金混進去。
沒有拿企業周轉授信亂用。
每一筆都能追到來源、用途和審批。
當晚，黃志成打電話過來。
他聽說陸景麟開始買鋪，語氣古怪得很。
黃志成說道：「你現在真打算做地產？」
陸景麟說道：「先買兩間鋪。」
黃志成說道：「錢乾淨？」
陸景麟笑了。
「黃sir，你職業病越來越重。」
黃志成說道：「我問習慣了。」
陸景麟看著桌上的付款結構表。
「銀行貸款、集團利潤、審計記錄，你想查，等過戶後按程序來。」
電話那頭安靜兩秒。
黃志成罵道：「我現在最討厭你講按程序。」
陸景麟笑著掛掉電話。
桌上，第一張物業貸款還款表已經列印出來。
阮梅拿紅筆在首個還款日期上畫了個圈。
「記住。」
「買樓第一件事，不是收租？」
阮梅抬頭。
「先還銀行。」