第779章 賭博性質的賭法
雷士剛已經把劉楊的心思摸得不能再透了，什麼特媽的安全質量責任，什麼特媽的國家隊兜底，說到底，他真正想要的，是在確保工程質量的前提下，拿到最有利於自己的利益罷了。
不過，他也不敢拆穿，配合地笑道：「明白劉董，下一步，我準備親自帶隊去實地考察，重點核實他們的資金實力，預計五月底前完成考察報告。」他說完瞥了一眼劉楊，試探著問道，「劉董，您要和我們一起去嗎？」
劉楊見目的都特媽達到了，哪還有時間去一個個考察，即使真的有這個時間，在辦公室歇著不好麼？
「算了，公司最近一攤子事等著我處理，實在抽不開身。」劉楊擺了擺手，「你代替我去也一樣，等技術標開標的時候，不是有項目管理團隊面試嗎？到時候我再露臉參加一下。」
雷士剛聞言點了點頭：「好的劉董，那到時候我把面試安排提前發您過目。」
劉楊嗯了一聲，沒有再說什麼，雷士剛也識趣地起身告辭。
5月8號，五一假期後的第一個工作日。
其實對於恆達華東公司的人來說，說是勞動節，勞動是真特媽勞動了，節是一天都特媽沒撈著。
好在開盤的捷報讓大家心情都還不錯，三個月的績效獎金也讓假期結束的第一天，辦公室里沒什麼怨氣，反而瀰漫著一股打了勝仗後的喜悅感。
但劉楊沒有這份喜悅感，早上十點剛到公司，他就被拉到會議室聽16號杭市九堡江干科技園地塊和18號蘇市金雞湖東地塊的競拍方案。
這是兩場前後腳的硬仗，杭市的項目是恆達進軍杭市房地產的立足之作，金雞湖東更是後來蘇市工業園區騰飛的核心引擎，無論如何，這兩塊地都要拿下。
會議室里已經坐滿了人，除了公司高管，成本部、工程部、投資部和設計部的相關負責人也都到場，劉楊坐在主位，面前堆著一疊厚厚的總平面規劃圖和測算表。 「劉董，」劉永卓在各個部門匯報完後總結道，「杭政儲出4號、5號，也就是杭市九堡江干科技園地塊，兩塊地加在一起，總出讓面積約8.4萬平方米，規劃總建築面積21.94萬平方米，其中住宅約16.8萬平方米，商業約5.14萬平方米，起拍價總計4.3億，綜合樓面價不到兩千一平。」
劉永卓說完按下雷射筆，屏幕切換到一張衛星圖：「地塊位置在九堡街道，處於杭市近郊，目前周邊的交通配套還在建設階段，未來規劃有地鐵一號線的延伸段，眼下周邊在售新房均價大約在5000元每平左右，二手次新房略低一些。」
「目前報名的單位有幾家？」劉楊在劉永卓匯報完開口問道。
「根據我們得到的消息，目前總共四家單位參與競拍。」劉永卓低頭看了看手裡的資料匯報導，「有萬科、綠城、恒基地產和我們恆達。」
「萬科也特媽來了？」劉楊皺著眉頭問道。
「來了，而且根據我們了解的情況，萬科內部對這塊地的態度比較積極，籌備組已經到現場踩了兩次盤。」
劉楊聞言無奈地搓了搓臉，心想真特媽冤家路窄，剛剛跟萬柯經歷了一番你死我活的鬥爭，好不容易啃下了蘇市這塊肥肉，這一次在九堡江干科技園地塊上竟然又特媽碰上了......
「江經理，你測算一下，按照淨利潤率0和5%兩個方案，我們的拿地上限分別是多少？」劉楊看向江奕雲問道，「這塊地是我們打入杭市房地產市場的橋頭堡，我寧願不賺錢也要拿下它。」
江奕雲聞言沒有多問，低頭在筆記本鍵盤上噼里啪啦地一頓猛敲。
會議室里也安靜下來，只剩下鍵盤的敲擊聲，劉楊靠在椅背上若無其事地抽著煙。
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其實江奕雲沒有真的從頭計算，只是在拿地測算模型里調整了幾個變量，又核了一遍成本口徑，最後模型自動得出拿地價。
「劉董，」江奕雲抬頭看向劉楊，如實匯報導，「按照目前周邊的銷售均價5000元每平、建築設計標準按現有的規劃方案、成本口徑適當優化的情況下，如果按照5%的淨利潤率來算，拿地價格控制在2300元每平以內，如果淨利潤率為零......拿地的上限價格可以放到2550元每平。」 他說完猶豫了一下，還是決定將該說的話說清楚：「劉董，如果拿地上限設置為2550元每平，項目風險會很大，即使未來房價不下跌，只要銷售周期拉長一點，或者過程中發生重大設計變更，都會直接導致項目虧損。」
他作為成本部負責人，說得很客觀，沒有誇張也沒有推卸責任，至於怎麼選，那是劉楊這個董事長的事。
他這話說得雲淡風輕，但在座的人聽著都有點懵，這不是正常的決策邏輯，拿地測算靠的是數據支撐，售價、成本、稅費、周轉速度，每一項都要有理有據。
哪怕是最激進的開發商，也會對行情做起碼的市場調研和趨勢判斷，但劉楊剛才的判斷，完全是特媽憑經驗說話，就這麼輕飄飄地一句我預估房價會漲，就把2550元每平的拿地上限給錘死了？
會議室里有人交換了一下眼色，雖說地產行業里豪賭的人不少，但像劉楊這種賭博性質的賭法，還是有點擔心，要是賭贏了，自然是英明神武，要是特媽賭輸了，這幾億的地價加上後續的開發投入，就是一筆沉重的現金流包袱，會拖住整個華東公司的資金鍊好幾年。
不過，他也不敢拆穿，配合地笑道：「明白劉董，下一步，我準備親自帶隊去實地考察，重點核實他們的資金實力，預計五月底前完成考察報告。」他說完瞥了一眼劉楊，試探著問道，「劉董，您要和我們一起去嗎？」
劉楊見目的都特媽達到了，哪還有時間去一個個考察，即使真的有這個時間，在辦公室歇著不好麼？
「算了，公司最近一攤子事等著我處理，實在抽不開身。」劉楊擺了擺手，「你代替我去也一樣，等技術標開標的時候，不是有項目管理團隊面試嗎？到時候我再露臉參加一下。」
雷士剛聞言點了點頭：「好的劉董，那到時候我把面試安排提前發您過目。」
劉楊嗯了一聲，沒有再說什麼，雷士剛也識趣地起身告辭。
5月8號，五一假期後的第一個工作日。
其實對於恆達華東公司的人來說，說是勞動節，勞動是真特媽勞動了，節是一天都特媽沒撈著。
好在開盤的捷報讓大家心情都還不錯，三個月的績效獎金也讓假期結束的第一天，辦公室里沒什麼怨氣，反而瀰漫著一股打了勝仗後的喜悅感。
但劉楊沒有這份喜悅感，早上十點剛到公司，他就被拉到會議室聽16號杭市九堡江干科技園地塊和18號蘇市金雞湖東地塊的競拍方案。
這是兩場前後腳的硬仗，杭市的項目是恆達進軍杭市房地產的立足之作，金雞湖東更是後來蘇市工業園區騰飛的核心引擎，無論如何，這兩塊地都要拿下。
會議室里已經坐滿了人，除了公司高管，成本部、工程部、投資部和設計部的相關負責人也都到場，劉楊坐在主位，面前堆著一疊厚厚的總平面規劃圖和測算表。 「劉董，」劉永卓在各個部門匯報完後總結道，「杭政儲出4號、5號，也就是杭市九堡江干科技園地塊，兩塊地加在一起，總出讓面積約8.4萬平方米，規劃總建築面積21.94萬平方米，其中住宅約16.8萬平方米，商業約5.14萬平方米，起拍價總計4.3億，綜合樓面價不到兩千一平。」
劉永卓說完按下雷射筆，屏幕切換到一張衛星圖：「地塊位置在九堡街道，處於杭市近郊，目前周邊的交通配套還在建設階段，未來規劃有地鐵一號線的延伸段，眼下周邊在售新房均價大約在5000元每平左右，二手次新房略低一些。」
「目前報名的單位有幾家？」劉楊在劉永卓匯報完開口問道。
「根據我們得到的消息，目前總共四家單位參與競拍。」劉永卓低頭看了看手裡的資料匯報導，「有萬科、綠城、恒基地產和我們恆達。」
「萬科也特媽來了？」劉楊皺著眉頭問道。
「來了，而且根據我們了解的情況，萬科內部對這塊地的態度比較積極，籌備組已經到現場踩了兩次盤。」
劉楊聞言無奈地搓了搓臉，心想真特媽冤家路窄，剛剛跟萬柯經歷了一番你死我活的鬥爭，好不容易啃下了蘇市這塊肥肉，這一次在九堡江干科技園地塊上竟然又特媽碰上了......
「江經理，你測算一下，按照淨利潤率0和5%兩個方案，我們的拿地上限分別是多少？」劉楊看向江奕雲問道，「這塊地是我們打入杭市房地產市場的橋頭堡，我寧願不賺錢也要拿下它。」
江奕雲聞言沒有多問，低頭在筆記本鍵盤上噼里啪啦地一頓猛敲。
會議室里也安靜下來，只剩下鍵盤的敲擊聲，劉楊靠在椅背上若無其事地抽著煙。
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其實江奕雲沒有真的從頭計算，只是在拿地測算模型里調整了幾個變量，又核了一遍成本口徑，最後模型自動得出拿地價。
「劉董，」江奕雲抬頭看向劉楊，如實匯報導，「按照目前周邊的銷售均價5000元每平、建築設計標準按現有的規劃方案、成本口徑適當優化的情況下，如果按照5%的淨利潤率來算，拿地價格控制在2300元每平以內，如果淨利潤率為零......拿地的上限價格可以放到2550元每平。」 他說完猶豫了一下，還是決定將該說的話說清楚：「劉董，如果拿地上限設置為2550元每平，項目風險會很大，即使未來房價不下跌，只要銷售周期拉長一點，或者過程中發生重大設計變更，都會直接導致項目虧損。」
他作為成本部負責人，說得很客觀，沒有誇張也沒有推卸責任，至於怎麼選，那是劉楊這個董事長的事。
他這話說得雲淡風輕，但在座的人聽著都有點懵，這不是正常的決策邏輯，拿地測算靠的是數據支撐，售價、成本、稅費、周轉速度，每一項都要有理有據。
哪怕是最激進的開發商，也會對行情做起碼的市場調研和趨勢判斷，但劉楊剛才的判斷，完全是特媽憑經驗說話，就這麼輕飄飄地一句我預估房價會漲，就把2550元每平的拿地上限給錘死了？
會議室里有人交換了一下眼色，雖說地產行業里豪賭的人不少，但像劉楊這種賭博性質的賭法，還是有點擔心，要是賭贏了，自然是英明神武，要是特媽賭輸了，這幾億的地價加上後續的開發投入，就是一筆沉重的現金流包袱，會拖住整個華東公司的資金鍊好幾年。