第710章 二季度拿地計劃
（各位兄弟姐妹們，上一章的內容在709章，大家看的時候注意一下！！）
第二天上午九點，明天廣場32層。
恆達華東公司的辦公區已經進入了快節奏，電話鈴聲、鍵盤敲擊聲和偶爾傳來的交談聲交織成一片。
但通往大會議室的走廊上則安靜了許多，兩側的玻璃隔間裡坐著的員工們說話都小心翼翼的，偶爾還會朝走廊盡頭的會議室方向瞥一眼。
今天上午的月度高管經營會，華東公司的核心管理層都到了，連文旅集團和蕪市項目部那邊都通過視頻連線接入。
劉楊推開會議室大門，一隻腳剛邁進去的瞬間，會議室里所有人幾乎同時站了起來，動作整齊劃一，氣勢十足。
"劉董好！"
「都坐吧。」劉楊抬手朝下壓了壓，隨即看向大屏幕中文旅集團會議室畫面里的總裁辦主任楊明，開口問道：「楊主任，人都到齊了嗎？」
楊明連忙對著面前的麥克風，大聲回應道：「報告劉董！剛點過名，全部到齊！」
劉楊點了點頭：「既然人都到齊了，楊主任，那就按流程正式開始吧。」
「是，劉董！」楊明連忙應道，隨即挺直腰板，清了清嗓子，聲音洪亮地宣布道，「恆達文旅集團，2006年3月份月度高管經營會，現在開始！請全體起立，奏國歌！」
會議室里所有人再次齊刷刷地站起來，音響里傳出雄壯的國歌聲，在會議室里迴蕩。
劉楊站在主位上，面色平靜地看向眾人，但腦子裡卻在想著二季度拿地計劃的事情，還有昨晚那件壓在心底的大事，民生銀行的股權收購，每一件事都需要他做出決策，每一件事都可能影響到華東公司和文旅集團未來的走向。
......
隨著最後一句「前進！前進！前進！進！」的旋律落下，楊明清了清嗓子，聲音洪亮地宣布：「請坐！接下來，有請劉董給大家報喜！大家掌聲歡迎！」
話音剛落，華東公司會議室里、屏幕另一頭的文旅集團會議室里、蕪市項目部的畫面里，同時爆發出熱烈的掌聲，掌聲持續了將近十秒鐘，帶著一種發自內心的期待和振奮。
劉楊聽著滿場的掌聲，心裡卻苦笑了一聲......最近發生了這麼多煩心事，報喪還特媽差不多，報個屁的喜！
但面上，他還是按照既定流程，站起身來，一本正經地大聲宣布道：「請大家以熱烈的掌聲，祝賀我們恆達華東公司與肥市政府成功簽約濱湖新區戰略合作意向書！」
話音剛落，會議室里再次爆發出更加熱烈的掌聲，尤其大屏幕中文旅集團的高管，甚至忍不住互相交換了一個興奮的眼神，濱湖新區項目，是華東公司今年最重要的戰略項目之一，能夠成功簽約意向書，意味著華東公司在皖省市場的布局邁出了實質性的一步。
劉楊抬手示意大家安靜，繼續說道：「這個項目的簽約，離不開在座每一位的努力，特別是華東公司的前期團隊，在和政府對接方面做了大量卓有成效的工作，我在這裡，代表文旅集團向大家表示感謝！」
他說完朝所有人微微鞠了一躬，重新坐下後再次開口道：「好了，報喜環節到此結束，接下來，我們進入正題，楊主任，按議程推進吧。」
「好的，劉董！」楊明連忙應道，翻開手中的議程表，「下面進行會議第一項議程，請華東公司劉總匯報二季度的拿地計劃計劃。」
話音剛落，大屏幕切換到標題為《2006年華東公司二季度拿地計劃》的Excel表格，上面列明著城市名稱、地塊名稱、出讓面積、建築面積、起拍底價和預計競拍時間。
劉永卓站起身朝主座上的劉楊點了一下頭，然後對著大屏幕開始逐項匯報："尊敬的劉董，各位領導，各位同事，大家上午好，下面由我匯報一下文旅集團二季度的拿地計劃。"
劉永卓剛說完開場白，坐在粵市文旅集團會議室的投資中心總經理孫斌，臉色瞬間變得極度難看。
按照正常的流程和權限劃分，投資中心是整個文旅集團拿地業務的牽頭部門，二季度的拿地計劃理應由他統籌並匯報，可現在，劉楊這狗日的完全跳過了他，讓劉永卓來匯報，這是明晃晃的把他給架空了。
其實他早就預料到，劉楊這次高管會議要兌現之前的軍令狀，那就是三個月內拿不到一塊地，直接拿他開刀，但他也不是任人宰割的軟柿子，早就做好了充足準備。
他冷冷地看了一眼屏幕里意氣風發的劉永卓，又在心裡把劉楊的祖宗十八代問候了一遍，但他沒有立馬發作，只是端起茶杯抿了一口，眼神里閃過一絲狠毒。
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劉永卓顯然感受到了屏幕那頭孫斌的殺氣，但他壓根不在乎，以他和劉楊的關係，文旅集團的投資業務早晚由他接管，孫斌？一個等著被清算的棄子罷了。
"根據內部消息。」劉永卓繼續會報導，「政府為了抑制近期持續上漲的房價，也為了給各家房地產公司預留充足的應對時間，將會在六月份出台國六條，凡是新審批、新開工的商品房，套內建築面積90平方米以下所占比重必須達到總建設總面積的70%以上。"
劉永卓這句話一出，三個會議室同時響起了細微的竊竊私語聲。
在座的都是房地產行業的老兵，都清楚這條政策意味著什麼，一旦國家對房地產市場動手，降價不一定立馬見效，但是降溫是板上釘釘的事。
畢竟政策高壓之下，開發商觀望，購房者猶豫，土地市場降溫是業內正常的邏輯。
劉楊端起茶杯喝了一口新泡的枸杞西洋參菟絲子黃精茶，清了清嗓子，示意劉永卓繼續，會議室也再次安靜下來。
劉永卓點了點頭，接著匯報導："所以各地國土局都搶在國六條生效前推出大量土地，根據我們的研判，二季度的土地市場將出現短期的'末班車效應'，也就是優質主城地塊競爭會更加白熱化，連遠郊地塊也會頻繁成交，這不是猜測，而是基於市場情緒的必然判斷。"
他說的是事實，2006年5月底出台的"國六條"細則中，除了90/70政策外，還明確規定：自2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%，優先考慮中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應，年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。
然而政策的收緊，並沒有澆滅市場的熱情，業內普遍低估了老百姓對房子的執念，房價越調越漲的預期已經形成，政策越是打壓，老百姓越是恐慌性入市。
最終結果是，2007年央行被迫使出瘋狂調控，全年5次加息，10次上調存款準備金率，並聯合銀監會推出房貸新政，購買第二套房，首付比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
可即便如此，也抵擋不住房價繼續上漲的瘋狂，直到2008年全球金融危機爆發後，房價才開始真正下降，但這一波降價也很短暫，2008年年底，政府推出4萬億全面經濟刺激計劃，房價又開始緩慢上漲，並在隨後的幾年裡屢創新高。
這段歷史，三個會議室里沒人能看得透徹，但劉楊知道，他前世可是親眼見證了這一輪波瀾壯闊的房地產大牛市，他也知道，二季度拿地，就是搶在政策風暴來臨前的最後一次饕餮盛宴。
"經過投資部的再三篩選，"劉永卓的聲音繼續在會議室里迴蕩，"文旅集團本次將在金陵、杭市和蘇市三城參與六塊土地的公開競拍。"
大屏幕上的Excel表格自動滾動，六塊土地的詳細信息和現場航拍圖逐一展開。
"首先是金陵市，總共有三塊土地。"劉永卓側過身，用手中的雷射筆圈了一下，"四月份將推出北方光電地塊，位於金陵核心區域秦淮區的秦虹路，已經完成了土地收儲和污染治理，出讓面積14.11萬平方米，總建築面積約34.3萬平方米，起拍底價8.85億，地塊條件相對成熟，周邊規劃了地鐵站點，商業和教育配套，是金陵二季度最值得拿的優質住宅用地之一。"
他說完喘了一口氣，掃了一下華東公司會議室里的反應，繼續往下說道："五月份，金陵玄武韋陀巷地塊，出讓面積11.2萬平方米，總建築面積約17.92萬平方米，是典型的低密度住宅用地，適合做高端改善型產品。起拍底價8.49億，位置在紫金山腳下，周邊環境很好，離紫金山不遠，未來溢價空間大，但是需要提醒各位的是......"
他重點強調道："目前我們得到的消息是至少有三家已經在做前期的產品方案了，其中有兩家是國央企，所以到時候去拍的話，競爭會非常激烈，要做好溢價的心理準備。"
劉永卓點了一下雷射筆，翻到下一頁繼續匯報導："金陵的第三塊地，六月份鼓樓鳳凰西街地塊，出讓面積17萬平方米，總建築面積約57萬平方米，起拍底價2個億。"
這個數字報出來的時候，會場的所有人都皺起了眉頭，主要是這個單價低到有些反常了，按正常市價來算，金陵主城的土地樓面價無論如何都不該是這個水平。
劉永卓早就料到這個數字會帶來的反應，不急不慢地解釋道："總價低的原因是這塊地不是淨地，地上附著成片的老城區居民樓和工業廠房，開發商除了土地出讓金之外，還需要負責前期的征拆工作和居民安置，以及無償修建一座24班小學，所以這塊地的實際拿地成本並不低，真實綜合樓面價將超過2000元/m2。"
「這些倒是次要的，主要是該片區涉及老幹部宿舍樓，談判周期預估會拉得很長，不確定性太大，這樣導致的結果就是造成大量資金沉澱利息，進一步侵蝕利潤。」
劉永卓說的這些確實客觀存在，也正是這個原因，多數房地產公司直接選擇了放棄，最後被中海撿了一個大漏，雖然遇到了釘子戶，開發周期延誤了三年，但2010年開盤時，正好趕上了房價大漲，2.6萬/m2的均價，直接讓中海吃得滿嘴流油......
劉楊作為一個重生者，絕對不可能放過這個機會！
劉永卓接著翻到下一頁繼續匯報導："杭市，五月份拱墅和睦地塊，出讓面積8.27萬平方米，總建築面積約19萬平方米，起拍底價4.76億，地塊屬於城東近郊，本土房企基本持觀望態度，競爭壓力偏小，不過......聽說萬柯有意參與競拍，屆時難免一番競價。」
他說完不等眾人反應，繼續翻到下一頁："蘇州共有兩塊地，第一塊，五月份金雞湖東大型住宅用地，出讓面積21.4萬平方米，總建築面積約44.7萬平方米，起拍底價5.78億。
「目前僅中海有意向參與，其他房企都不看好湖東未來的發展，覺得太偏......但作為蘇州工業園區目前可出讓的為數不多的大體量住宅地塊，我們建議可以拿下，充當集團的土地儲備。」
這塊地，一開始投資部直接放棄的，是劉楊強行撈了上來，因為這塊地的戰略意義不僅僅是土地儲備，而是華東公司在蘇市的標杆性項目，對後續在蘇州繼續拿地會形成很強的品牌背書效應，前世中海正因為拿下這塊地，結合以後拍下的南地塊，活生生拼出了金雞湖湖東百萬方大盤。"
第二天上午九點，明天廣場32層。
恆達華東公司的辦公區已經進入了快節奏，電話鈴聲、鍵盤敲擊聲和偶爾傳來的交談聲交織成一片。
但通往大會議室的走廊上則安靜了許多，兩側的玻璃隔間裡坐著的員工們說話都小心翼翼的，偶爾還會朝走廊盡頭的會議室方向瞥一眼。
今天上午的月度高管經營會，華東公司的核心管理層都到了，連文旅集團和蕪市項目部那邊都通過視頻連線接入。
劉楊推開會議室大門，一隻腳剛邁進去的瞬間，會議室里所有人幾乎同時站了起來，動作整齊劃一，氣勢十足。
"劉董好！"
「都坐吧。」劉楊抬手朝下壓了壓，隨即看向大屏幕中文旅集團會議室畫面里的總裁辦主任楊明，開口問道：「楊主任，人都到齊了嗎？」
楊明連忙對著面前的麥克風，大聲回應道：「報告劉董！剛點過名，全部到齊！」
劉楊點了點頭：「既然人都到齊了，楊主任，那就按流程正式開始吧。」
「是，劉董！」楊明連忙應道，隨即挺直腰板，清了清嗓子，聲音洪亮地宣布道，「恆達文旅集團，2006年3月份月度高管經營會，現在開始！請全體起立，奏國歌！」
會議室里所有人再次齊刷刷地站起來，音響里傳出雄壯的國歌聲，在會議室里迴蕩。
劉楊站在主位上，面色平靜地看向眾人，但腦子裡卻在想著二季度拿地計劃的事情，還有昨晚那件壓在心底的大事，民生銀行的股權收購，每一件事都需要他做出決策，每一件事都可能影響到華東公司和文旅集團未來的走向。
......
隨著最後一句「前進！前進！前進！進！」的旋律落下，楊明清了清嗓子，聲音洪亮地宣布：「請坐！接下來，有請劉董給大家報喜！大家掌聲歡迎！」
話音剛落，華東公司會議室里、屏幕另一頭的文旅集團會議室里、蕪市項目部的畫面里，同時爆發出熱烈的掌聲，掌聲持續了將近十秒鐘，帶著一種發自內心的期待和振奮。
劉楊聽著滿場的掌聲，心裡卻苦笑了一聲......最近發生了這麼多煩心事，報喪還特媽差不多，報個屁的喜！
但面上，他還是按照既定流程，站起身來，一本正經地大聲宣布道：「請大家以熱烈的掌聲，祝賀我們恆達華東公司與肥市政府成功簽約濱湖新區戰略合作意向書！」
話音剛落，會議室里再次爆發出更加熱烈的掌聲，尤其大屏幕中文旅集團的高管，甚至忍不住互相交換了一個興奮的眼神，濱湖新區項目，是華東公司今年最重要的戰略項目之一，能夠成功簽約意向書，意味著華東公司在皖省市場的布局邁出了實質性的一步。
劉楊抬手示意大家安靜，繼續說道：「這個項目的簽約，離不開在座每一位的努力，特別是華東公司的前期團隊，在和政府對接方面做了大量卓有成效的工作，我在這裡，代表文旅集團向大家表示感謝！」
他說完朝所有人微微鞠了一躬，重新坐下後再次開口道：「好了，報喜環節到此結束，接下來，我們進入正題，楊主任，按議程推進吧。」
「好的，劉董！」楊明連忙應道，翻開手中的議程表，「下面進行會議第一項議程，請華東公司劉總匯報二季度的拿地計劃計劃。」
話音剛落，大屏幕切換到標題為《2006年華東公司二季度拿地計劃》的Excel表格，上面列明著城市名稱、地塊名稱、出讓面積、建築面積、起拍底價和預計競拍時間。
劉永卓站起身朝主座上的劉楊點了一下頭，然後對著大屏幕開始逐項匯報："尊敬的劉董，各位領導，各位同事，大家上午好，下面由我匯報一下文旅集團二季度的拿地計劃。"
劉永卓剛說完開場白，坐在粵市文旅集團會議室的投資中心總經理孫斌，臉色瞬間變得極度難看。
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"根據內部消息。」劉永卓繼續會報導，「政府為了抑制近期持續上漲的房價，也為了給各家房地產公司預留充足的應對時間，將會在六月份出台國六條，凡是新審批、新開工的商品房，套內建築面積90平方米以下所占比重必須達到總建設總面積的70%以上。"
劉永卓這句話一出，三個會議室同時響起了細微的竊竊私語聲。
在座的都是房地產行業的老兵，都清楚這條政策意味著什麼，一旦國家對房地產市場動手，降價不一定立馬見效，但是降溫是板上釘釘的事。
畢竟政策高壓之下，開發商觀望，購房者猶豫，土地市場降溫是業內正常的邏輯。
劉楊端起茶杯喝了一口新泡的枸杞西洋參菟絲子黃精茶，清了清嗓子，示意劉永卓繼續，會議室也再次安靜下來。
劉永卓點了點頭，接著匯報導："所以各地國土局都搶在國六條生效前推出大量土地，根據我們的研判，二季度的土地市場將出現短期的'末班車效應'，也就是優質主城地塊競爭會更加白熱化，連遠郊地塊也會頻繁成交，這不是猜測，而是基於市場情緒的必然判斷。"
他說的是事實，2006年5月底出台的"國六條"細則中，除了90/70政策外，還明確規定：自2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%，優先考慮中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應，年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。
然而政策的收緊，並沒有澆滅市場的熱情，業內普遍低估了老百姓對房子的執念，房價越調越漲的預期已經形成，政策越是打壓，老百姓越是恐慌性入市。
最終結果是，2007年央行被迫使出瘋狂調控，全年5次加息，10次上調存款準備金率，並聯合銀監會推出房貸新政，購買第二套房，首付比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
可即便如此，也抵擋不住房價繼續上漲的瘋狂，直到2008年全球金融危機爆發後，房價才開始真正下降，但這一波降價也很短暫，2008年年底，政府推出4萬億全面經濟刺激計劃，房價又開始緩慢上漲，並在隨後的幾年裡屢創新高。
這段歷史，三個會議室里沒人能看得透徹，但劉楊知道，他前世可是親眼見證了這一輪波瀾壯闊的房地產大牛市，他也知道，二季度拿地，就是搶在政策風暴來臨前的最後一次饕餮盛宴。
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"首先是金陵市，總共有三塊土地。"劉永卓側過身，用手中的雷射筆圈了一下，"四月份將推出北方光電地塊，位於金陵核心區域秦淮區的秦虹路，已經完成了土地收儲和污染治理，出讓面積14.11萬平方米，總建築面積約34.3萬平方米，起拍底價8.85億，地塊條件相對成熟，周邊規劃了地鐵站點，商業和教育配套，是金陵二季度最值得拿的優質住宅用地之一。"
他說完喘了一口氣，掃了一下華東公司會議室里的反應，繼續往下說道："五月份，金陵玄武韋陀巷地塊，出讓面積11.2萬平方米，總建築面積約17.92萬平方米，是典型的低密度住宅用地，適合做高端改善型產品。起拍底價8.49億，位置在紫金山腳下，周邊環境很好，離紫金山不遠，未來溢價空間大，但是需要提醒各位的是......"
他重點強調道："目前我們得到的消息是至少有三家已經在做前期的產品方案了，其中有兩家是國央企，所以到時候去拍的話，競爭會非常激烈，要做好溢價的心理準備。"
劉永卓點了一下雷射筆，翻到下一頁繼續匯報導："金陵的第三塊地，六月份鼓樓鳳凰西街地塊，出讓面積17萬平方米，總建築面積約57萬平方米，起拍底價2個億。"
這個數字報出來的時候，會場的所有人都皺起了眉頭，主要是這個單價低到有些反常了，按正常市價來算，金陵主城的土地樓面價無論如何都不該是這個水平。
劉永卓早就料到這個數字會帶來的反應，不急不慢地解釋道："總價低的原因是這塊地不是淨地，地上附著成片的老城區居民樓和工業廠房，開發商除了土地出讓金之外，還需要負責前期的征拆工作和居民安置，以及無償修建一座24班小學，所以這塊地的實際拿地成本並不低，真實綜合樓面價將超過2000元/m2。"
「這些倒是次要的，主要是該片區涉及老幹部宿舍樓，談判周期預估會拉得很長，不確定性太大，這樣導致的結果就是造成大量資金沉澱利息，進一步侵蝕利潤。」
劉永卓說的這些確實客觀存在，也正是這個原因，多數房地產公司直接選擇了放棄，最後被中海撿了一個大漏，雖然遇到了釘子戶，開發周期延誤了三年，但2010年開盤時，正好趕上了房價大漲，2.6萬/m2的均價，直接讓中海吃得滿嘴流油......
劉楊作為一個重生者，絕對不可能放過這個機會！
劉永卓接著翻到下一頁繼續匯報導："杭市，五月份拱墅和睦地塊，出讓面積8.27萬平方米，總建築面積約19萬平方米，起拍底價4.76億，地塊屬於城東近郊，本土房企基本持觀望態度，競爭壓力偏小，不過......聽說萬柯有意參與競拍，屆時難免一番競價。」
他說完不等眾人反應，繼續翻到下一頁："蘇州共有兩塊地，第一塊，五月份金雞湖東大型住宅用地，出讓面積21.4萬平方米，總建築面積約44.7萬平方米，起拍底價5.78億。
「目前僅中海有意向參與，其他房企都不看好湖東未來的發展，覺得太偏......但作為蘇州工業園區目前可出讓的為數不多的大體量住宅地塊，我們建議可以拿下，充當集團的土地儲備。」
這塊地，一開始投資部直接放棄的，是劉楊強行撈了上來，因為這塊地的戰略意義不僅僅是土地儲備，而是華東公司在蘇市的標杆性項目，對後續在蘇州繼續拿地會形成很強的品牌背書效應，前世中海正因為拿下這塊地，結合以後拍下的南地塊，活生生拼出了金雞湖湖東百萬方大盤。"