第930章 真的不缺錢
趙總的氣場自然不是黃光遠能比的。
刁楠與於珊珊面對黃光遠，都快緊張得說不出話來了。此時看到趙輝，更是有些手足無措了。連該不該上前打招呼，都不清楚。
他們壓根沒想過能見到趙總...
就在他們不知道該怎麼辦的時候，趙輝與林斌幾人簡單寒暄幾句，一轉頭，就朝兩人走來。這一轉太快了，林斌愣了一下，都沒來的及與趙輝交換一下聯繫方式呢。
「於總，刁總——」
啊？
趙總對我笑了...
趙總主動和我打招呼？？
刁楠幸福的，差點就呻吟了一聲。
「趙總，您好！」
「趙總——」，於珊珊臉上微紅，那是激動的。
趙輝淡淡的笑著，「黃總他們有事情，兩位到我辦公室坐一會吧...」
什麼？？
滿室皆驚！
憑什麼？兩個小職員怎麼有資格去君曉廣場的董事長辦公室？林斌瞪大了眼，他不想跟黃光遠談，他也想去趙總的辦公室。能直接跟大老闆談，誰願意跟副手談。
史總的嘴巴張成了O型，這趙總是專門出來打我臉的吧？昨晚包括今天碰到於珊珊和刁楠的時候，還說他們初生牛犢不怕虎，說他們別說見黃光遠了，能見個基層員工就不錯了。可現在呢？人家都混到趙總辦公室去了！
那趙總什麼人，剛剛跟自己握手的時候，也就搭了一下手，眼睛在自己身上都沒有停留一秒。現在竟然邀請他們兩個人去他辦公室...
媽媽咪呀，史總都不知道說什麼好了...
於珊珊跟刁楠有點不相信自己的耳朵，直到趙輝再一次邀請：「於總，刁總，走吧？去我辦公室喝茶！」
兩人跟在趙輝後面，在林斌等人的目送下，離開了會客廳。走路的時候，兩人覺得腿都在發飄。特別是刁楠，有兩次都差點崴了腳。
進了趙輝的辦公室，刁楠大開眼界。之前他能幻想到的最豪華的辦公室，也比不上趙輝的。這也是貧窮限制了想像力。
這間辦公室面積少說有一百五十平方米，但最讓人震撼的不是面積，而是那面幾乎占據了整面南牆的落地窗。窗外沒有任何建築物遮擋，視野開闊得像是一整片天空被裝進了畫框裡。
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江州的城市天際線在遠處鋪展開來，白鷺湖像一塊碧綠的翡翠鑲嵌在城市中央，波光粼粼的水面在陽光下泛著碎金般的光澤。站在窗前，仿佛整座城市都匍伏在腳下。
刁楠收回目光，開始打量室內。
地面鋪著一種他叫不出名字的深色木地板，紋理細膩而均勻，踩上去有一種微微的彈性，不像實木地板那樣硬邦邦的，也不像地毯那樣容易積灰。這是從緬甸進口的柚木，經過特殊處理，每一塊都是手工拚接的，單是地板的造價，就夠在江州買一套房。
辦公室的中央，是一張寬大的辦公桌。桌面的材質像是一整塊深色的石頭，表面泛著一種溫潤的啞光，邊緣打磨得圓潤光滑，沒有一絲稜角。桌面上幾乎沒有什麼雜物，只有一台超薄的筆記本電腦、一個皮質的文件托盤、一隻造型簡約的檯燈，以及一支用黑色大理石製成的筆筒。所有的東西都擺放得整整齊齊，仿佛每一件物品都有它固定的位置，不容挪動分毫。
辦公桌後面的牆上，掛著一幅巨大的水墨山水畫，畫的是崇山峻岭間雲海翻湧的景象，筆法蒼勁，墨色淋漓。
「兩位，請坐~！」，趙輝指著會客區。
一組深灰色的皮質沙發，沙發的款式簡潔而現代，看起來並不張揚，但坐上去的瞬間，刁楠才明白什麼叫做「頂級」——那是一種被恰到好處地托住的舒適感，既不軟塌到讓人陷進去，也不硬挺到讓人坐立不安，每一寸弧度都貼合著人體的曲線。
沙發區的茶几上，放著一套茶具。茶壺是紫砂的，壺身圓潤飽滿，表面泛著一種經過歲月浸潤的溫潤光澤，一看就不是市面上那種批量生產的工藝品。茶盤是整塊老竹根雕成的，紋理自然，帶著一種古樸的韻味。
於珊珊侷促地坐下，想了想，從身後拿出今天準備洽談的方案，剛準備開口。就聽到趙輝說：「我一會去向集團領導做匯報，你們自己泡茶喝，我還有些文件要處理。」
啊？敢情真的是喊自己來喝茶啊！
「刁總，自己來啊——」，趙輝又招呼一聲，然後大步走向自己的辦公桌。
刁楠偷偷地掐了自己大腿一把，疼！那就不是做夢。只是，這個趙總為人也太有親和力了吧，剛剛第一次見面，還以為他是又酷又冷的霸道總裁呢。現在才知道，原來趙總是有點鄰家哥哥的感覺。
隨手拿起桌上那盒看似普通的大紅袍，打開封口，用茶則輕輕撥出幾克茶葉，投入紫砂壺中。
熱水注入壺中的那一刻，一股香氣便毫無預兆地炸開了。
刁楠原本有些侷促地打量著四周，忽然聞到這股香氣，整個人像是被一隻無形的手輕輕託了一下，不自覺地坐直了身子。
辦公桌前，只有趙輝翻看文件，沙沙的聲響。
「好香~」，刁楠看著這茶湯...心裡驚嘆一聲，只怕趙總這茶價值不菲。
他不知道，這可是母樹大紅袍...他更不知道這玩意在05年的時候，在茶文化節上，20克母樹大紅袍拍出了20.8萬華夏幣的價格，折合每公斤1040萬元。
如果他知道，他手裡這杯茶，換算下來，一口就喝掉了普通人幾個月的工資，他恐怕連杯子都端不穩了。
辦公室內，出奇的安靜。刁楠與於珊珊除了偶爾端起杯子喝茶之外，大氣都不敢喘，生怕打擾到了趙總辦公。
十幾分鐘後，趙輝伸出手腕看了一眼時間。隨即起身，刁楠下意識地也跟著站了起來。
趙輝笑了：「你們就在這坐著喝茶，我去樓上開會。一會黃總忙完，就過來找你們。嗯，中午公司安排了用餐，我如果抽得開身，用餐的時候再聊。」
嘎？
趙總不在，我們在他辦公室，這好嗎？別說是趙總這麼大的老闆了，就算是普通的小公司，不太熟的情況下，也不合適吧？
趙輝說完話，就匆匆地離開了，根本沒給兩人拒絕的機會...
「姍姍，我有一種奇妙的感覺~」
於珊珊轉頭：「什麼感覺？受寵若驚？」
「不，我怎麼感覺趙總是我失散多年的哥哥——」
哎~於珊珊以手撫額，這傢伙一點也不靠譜，自己真不應該搭理他。
會客廳內
黃光遠帶著助理，與林斌一行會晤。
大家寒暄一會，彼此介紹了公司的發展概況後，開始正式談判。
林斌這邊，由史總進行匯報。有闡述的不清晰的地方，林斌隨時補充。黃光遠邊聽邊頷首，似乎對【新商集團】的合作方案比較滿意。林斌與史總對視一眼，有戲！
黃光遠這邊給出的時間有限，史總也不敢停頓。好在這套方案就是他主導起草的，內容差不多可以倒背如流了。
五分鐘後，史總停下來。「以上，是我們針對高新區這個地塊的一些合作想法...」
林斌接過來，「黃總，貴公司擁有最好的地塊。我們擁有全亞洲最強的奧萊運作經驗，同時資金充裕...雙方強強聯手，我有信心把江州高新區這個奧萊打造成全國十佳奧萊項目！」
黃光遠點點頭：「【新商集團】的實力，以及比特奧萊的運作能力，我早有耳聞。我對君曉商管與貴司的合作也是很期待的...」
話說到這裡，張總臉上已經露出了喜色。但林斌與史總心裡卻是一種不妙的感覺。黃光遠在聽完自己的合作方案後，沒有就這個案子提出一些問題，反而來了一頓客套。
果然，黃光遠輕輕喝了一口茶。「不過——」
「高新區那塊地，君曉廣場項目已經決定打造成江州第一家第二代君曉廣場，也就是我們現在主力推出的超級城市綜合體...」
林斌皺了皺眉，打斷了黃光遠的話。「黃總，比特奧萊若是能進駐的話，對整個江州也是加分項。我想如果，這也是我們雙方的一個嘗試性的合作。雙方強強聯手，在華夏，我們將來會有更多的合作空間。」
黃光遠臉上笑意不減。「林總，我們規劃這個項目總投資60億，是一個集商業、辦公、酒店、住宅、公寓於一體的「城市共生體」，建成後，也必然是江州的名片。
哦，值得一提的是，該項目所包含的酒店是君曉酒店管理集團負責，投入也在35億左右，準備在此打造一個具有東方極致美學的超六星級酒店。
住宅部分，林總也清楚，那是郭氏集團傾力打造，也是江州最頂級的樓盤。」
說罷，他又低頭喝水。
林斌沉默了，黃光遠雖然沒有直接說出來，但是他明白黃光遠的意思——我周邊是最高端的酒店、住宅、寫字樓，這種地方怎麼適合做一個奧特萊斯呢？即便你是全亞洲做的最好的奧萊項目，那也是個賣折扣商品的項目，與這個區域的人群的消費力是不匹配的。
「黃總，在江州這樣一個城市，投入這麼大？這投資回報率？」，林斌決定換個角度。
擺擺手：「林總，我們君曉廣場投項目，投資回報率不是最重要的！」
回報率不是最重要的？林斌愣了一下，「那什麼重要？」
「嗯~主要還是看項目是否應該做，該做就做！」，黃光遠其實有時也不能理解，但這就是陳總一向的作風，他投項目似乎從來不考慮投資收益是不是最大化。
林斌覺得黃光遠說的是廢話，什麼叫「該做就做」，他覺得黃光遠在敷衍自己，心裡就有些不快。
「黃總，我了解過君曉商管現在全國各地都在拿項目，這很占用資金的。若不考慮投資回報率，一旦有幾個項目不夠理想，導致資金鍊出現問題，再碰上銀行抽貸，那是災難性的。像我們比特奧萊，我是要求帳上的現金流不能低於100個億！」
林斌覺得自己算是激進的了，即便如此，從財務安全的角度，也要保證帳面上有100億以上的現金流。用於維持正常運營3-6個月所需的剛性支出總額。
這主要跟比特奧萊的商業模式有關係，它採用「扣點」或「保底+扣點」模式，與品牌方的結算周期通常是月結或季度結。如果帳面上沒有足夠的現金，無法按時支付給品牌方，會導致品牌撤櫃，這是致命的。
另外，比特奧萊的負債率在50%以上，每年需要支付大額利息。現金流必須至少覆蓋利息支出的1.5倍以上，否則會觸發銀行風控。
他以己度人，覺得君曉廣場發展得這麼快，負債率對比自己這邊，肯定是只高不低。讓他想十年也不會想到君曉商管所有的投資，沒有一分錢銀行貸款。他說自己帳面上不會低於100億的現金流，這多少還有些自傲的成分，畢竟同行業里，他知道很多奧萊項目帳面上的現金流都不超過30個億。
「林總，我們不缺錢...」，黃光遠談論這60億的投資，就像是去菜市場買菜一般雲淡風輕。讓林斌一度感覺他說的不是60億，而是60元！
「黃總開玩笑了...我們這都是重投資。資金實力再強，也負擔不了...」
「我們是真的不缺錢...」
「好吧，我明白黃總的意思了...這個項目沒機會合作。我們就只好期待下一次！」
黃光遠看著林斌逐漸變冷的表情，知道他生氣了。也知道林斌誤會了，以為自己是在故意敷衍他，做商業地產這樣的重投資，哪有人不缺錢？
可是——真的是不缺錢啊！
他也沒有再解釋，林斌愛怎麼想就怎麼想，黃光遠並不在意。
「林總，我這邊還有客人，在趙總辦公室等著我。我請秘書帶你們先去君曉環湖酒店，中午在那邊用餐。」
林斌剛想拒絕，但聽黃光遠又道：「趙總說他若是集團沒有安排，他也會過來...」
「好的，添麻煩了！」
刁楠與於珊珊面對黃光遠，都快緊張得說不出話來了。此時看到趙輝，更是有些手足無措了。連該不該上前打招呼，都不清楚。
他們壓根沒想過能見到趙總...
就在他們不知道該怎麼辦的時候，趙輝與林斌幾人簡單寒暄幾句，一轉頭，就朝兩人走來。這一轉太快了，林斌愣了一下，都沒來的及與趙輝交換一下聯繫方式呢。
「於總，刁總——」
啊？
趙總對我笑了...
趙總主動和我打招呼？？
刁楠幸福的，差點就呻吟了一聲。
「趙總，您好！」
「趙總——」，於珊珊臉上微紅，那是激動的。
趙輝淡淡的笑著，「黃總他們有事情，兩位到我辦公室坐一會吧...」
什麼？？
滿室皆驚！
憑什麼？兩個小職員怎麼有資格去君曉廣場的董事長辦公室？林斌瞪大了眼，他不想跟黃光遠談，他也想去趙總的辦公室。能直接跟大老闆談，誰願意跟副手談。
史總的嘴巴張成了O型，這趙總是專門出來打我臉的吧？昨晚包括今天碰到於珊珊和刁楠的時候，還說他們初生牛犢不怕虎，說他們別說見黃光遠了，能見個基層員工就不錯了。可現在呢？人家都混到趙總辦公室去了！
那趙總什麼人，剛剛跟自己握手的時候，也就搭了一下手，眼睛在自己身上都沒有停留一秒。現在竟然邀請他們兩個人去他辦公室...
媽媽咪呀，史總都不知道說什麼好了...
於珊珊跟刁楠有點不相信自己的耳朵，直到趙輝再一次邀請：「於總，刁總，走吧？去我辦公室喝茶！」
兩人跟在趙輝後面，在林斌等人的目送下，離開了會客廳。走路的時候，兩人覺得腿都在發飄。特別是刁楠，有兩次都差點崴了腳。
進了趙輝的辦公室，刁楠大開眼界。之前他能幻想到的最豪華的辦公室，也比不上趙輝的。這也是貧窮限制了想像力。
這間辦公室面積少說有一百五十平方米，但最讓人震撼的不是面積，而是那面幾乎占據了整面南牆的落地窗。窗外沒有任何建築物遮擋，視野開闊得像是一整片天空被裝進了畫框裡。
本書首發 讀好書上 TW 看書網，𝖘𝖍𝖚.𝖙𝖜超靠譜 ,提供給你無錯章節，無亂序章節的閱讀體驗
江州的城市天際線在遠處鋪展開來，白鷺湖像一塊碧綠的翡翠鑲嵌在城市中央，波光粼粼的水面在陽光下泛著碎金般的光澤。站在窗前，仿佛整座城市都匍伏在腳下。
刁楠收回目光，開始打量室內。
地面鋪著一種他叫不出名字的深色木地板，紋理細膩而均勻，踩上去有一種微微的彈性，不像實木地板那樣硬邦邦的，也不像地毯那樣容易積灰。這是從緬甸進口的柚木，經過特殊處理，每一塊都是手工拚接的，單是地板的造價，就夠在江州買一套房。
辦公室的中央，是一張寬大的辦公桌。桌面的材質像是一整塊深色的石頭，表面泛著一種溫潤的啞光，邊緣打磨得圓潤光滑，沒有一絲稜角。桌面上幾乎沒有什麼雜物，只有一台超薄的筆記本電腦、一個皮質的文件托盤、一隻造型簡約的檯燈，以及一支用黑色大理石製成的筆筒。所有的東西都擺放得整整齊齊，仿佛每一件物品都有它固定的位置，不容挪動分毫。
辦公桌後面的牆上，掛著一幅巨大的水墨山水畫，畫的是崇山峻岭間雲海翻湧的景象，筆法蒼勁，墨色淋漓。
「兩位，請坐~！」，趙輝指著會客區。
一組深灰色的皮質沙發，沙發的款式簡潔而現代，看起來並不張揚，但坐上去的瞬間，刁楠才明白什麼叫做「頂級」——那是一種被恰到好處地托住的舒適感，既不軟塌到讓人陷進去，也不硬挺到讓人坐立不安，每一寸弧度都貼合著人體的曲線。
沙發區的茶几上，放著一套茶具。茶壺是紫砂的，壺身圓潤飽滿，表面泛著一種經過歲月浸潤的溫潤光澤，一看就不是市面上那種批量生產的工藝品。茶盤是整塊老竹根雕成的，紋理自然，帶著一種古樸的韻味。
於珊珊侷促地坐下，想了想，從身後拿出今天準備洽談的方案，剛準備開口。就聽到趙輝說：「我一會去向集團領導做匯報，你們自己泡茶喝，我還有些文件要處理。」
啊？敢情真的是喊自己來喝茶啊！
「刁總，自己來啊——」，趙輝又招呼一聲，然後大步走向自己的辦公桌。
刁楠偷偷地掐了自己大腿一把，疼！那就不是做夢。只是，這個趙總為人也太有親和力了吧，剛剛第一次見面，還以為他是又酷又冷的霸道總裁呢。現在才知道，原來趙總是有點鄰家哥哥的感覺。
隨手拿起桌上那盒看似普通的大紅袍，打開封口，用茶則輕輕撥出幾克茶葉，投入紫砂壺中。
熱水注入壺中的那一刻，一股香氣便毫無預兆地炸開了。
刁楠原本有些侷促地打量著四周，忽然聞到這股香氣，整個人像是被一隻無形的手輕輕託了一下，不自覺地坐直了身子。
辦公桌前，只有趙輝翻看文件，沙沙的聲響。
「好香~」，刁楠看著這茶湯...心裡驚嘆一聲，只怕趙總這茶價值不菲。
他不知道，這可是母樹大紅袍...他更不知道這玩意在05年的時候，在茶文化節上，20克母樹大紅袍拍出了20.8萬華夏幣的價格，折合每公斤1040萬元。
如果他知道，他手裡這杯茶，換算下來，一口就喝掉了普通人幾個月的工資，他恐怕連杯子都端不穩了。
辦公室內，出奇的安靜。刁楠與於珊珊除了偶爾端起杯子喝茶之外，大氣都不敢喘，生怕打擾到了趙總辦公。
十幾分鐘後，趙輝伸出手腕看了一眼時間。隨即起身，刁楠下意識地也跟著站了起來。
趙輝笑了：「你們就在這坐著喝茶，我去樓上開會。一會黃總忙完，就過來找你們。嗯，中午公司安排了用餐，我如果抽得開身，用餐的時候再聊。」
嘎？
趙總不在，我們在他辦公室，這好嗎？別說是趙總這麼大的老闆了，就算是普通的小公司，不太熟的情況下，也不合適吧？
趙輝說完話，就匆匆地離開了，根本沒給兩人拒絕的機會...
「姍姍，我有一種奇妙的感覺~」
於珊珊轉頭：「什麼感覺？受寵若驚？」
「不，我怎麼感覺趙總是我失散多年的哥哥——」
哎~於珊珊以手撫額，這傢伙一點也不靠譜，自己真不應該搭理他。
會客廳內
黃光遠帶著助理，與林斌一行會晤。
大家寒暄一會，彼此介紹了公司的發展概況後，開始正式談判。
林斌這邊，由史總進行匯報。有闡述的不清晰的地方，林斌隨時補充。黃光遠邊聽邊頷首，似乎對【新商集團】的合作方案比較滿意。林斌與史總對視一眼，有戲！
黃光遠這邊給出的時間有限，史總也不敢停頓。好在這套方案就是他主導起草的，內容差不多可以倒背如流了。
五分鐘後，史總停下來。「以上，是我們針對高新區這個地塊的一些合作想法...」
林斌接過來，「黃總，貴公司擁有最好的地塊。我們擁有全亞洲最強的奧萊運作經驗，同時資金充裕...雙方強強聯手，我有信心把江州高新區這個奧萊打造成全國十佳奧萊項目！」
黃光遠點點頭：「【新商集團】的實力，以及比特奧萊的運作能力，我早有耳聞。我對君曉商管與貴司的合作也是很期待的...」
話說到這裡，張總臉上已經露出了喜色。但林斌與史總心裡卻是一種不妙的感覺。黃光遠在聽完自己的合作方案後，沒有就這個案子提出一些問題，反而來了一頓客套。
果然，黃光遠輕輕喝了一口茶。「不過——」
「高新區那塊地，君曉廣場項目已經決定打造成江州第一家第二代君曉廣場，也就是我們現在主力推出的超級城市綜合體...」
林斌皺了皺眉，打斷了黃光遠的話。「黃總，比特奧萊若是能進駐的話，對整個江州也是加分項。我想如果，這也是我們雙方的一個嘗試性的合作。雙方強強聯手，在華夏，我們將來會有更多的合作空間。」
黃光遠臉上笑意不減。「林總，我們規劃這個項目總投資60億，是一個集商業、辦公、酒店、住宅、公寓於一體的「城市共生體」，建成後，也必然是江州的名片。
哦，值得一提的是，該項目所包含的酒店是君曉酒店管理集團負責，投入也在35億左右，準備在此打造一個具有東方極致美學的超六星級酒店。
住宅部分，林總也清楚，那是郭氏集團傾力打造，也是江州最頂級的樓盤。」
說罷，他又低頭喝水。
林斌沉默了，黃光遠雖然沒有直接說出來，但是他明白黃光遠的意思——我周邊是最高端的酒店、住宅、寫字樓，這種地方怎麼適合做一個奧特萊斯呢？即便你是全亞洲做的最好的奧萊項目，那也是個賣折扣商品的項目，與這個區域的人群的消費力是不匹配的。
「黃總，在江州這樣一個城市，投入這麼大？這投資回報率？」，林斌決定換個角度。
擺擺手：「林總，我們君曉廣場投項目，投資回報率不是最重要的！」
回報率不是最重要的？林斌愣了一下，「那什麼重要？」
「嗯~主要還是看項目是否應該做，該做就做！」，黃光遠其實有時也不能理解，但這就是陳總一向的作風，他投項目似乎從來不考慮投資收益是不是最大化。
林斌覺得黃光遠說的是廢話，什麼叫「該做就做」，他覺得黃光遠在敷衍自己，心裡就有些不快。
「黃總，我了解過君曉商管現在全國各地都在拿項目，這很占用資金的。若不考慮投資回報率，一旦有幾個項目不夠理想，導致資金鍊出現問題，再碰上銀行抽貸，那是災難性的。像我們比特奧萊，我是要求帳上的現金流不能低於100個億！」
林斌覺得自己算是激進的了，即便如此，從財務安全的角度，也要保證帳面上有100億以上的現金流。用於維持正常運營3-6個月所需的剛性支出總額。
這主要跟比特奧萊的商業模式有關係，它採用「扣點」或「保底+扣點」模式，與品牌方的結算周期通常是月結或季度結。如果帳面上沒有足夠的現金，無法按時支付給品牌方，會導致品牌撤櫃，這是致命的。
另外，比特奧萊的負債率在50%以上，每年需要支付大額利息。現金流必須至少覆蓋利息支出的1.5倍以上，否則會觸發銀行風控。
他以己度人，覺得君曉廣場發展得這麼快，負債率對比自己這邊，肯定是只高不低。讓他想十年也不會想到君曉商管所有的投資，沒有一分錢銀行貸款。他說自己帳面上不會低於100億的現金流，這多少還有些自傲的成分，畢竟同行業里，他知道很多奧萊項目帳面上的現金流都不超過30個億。
「林總，我們不缺錢...」，黃光遠談論這60億的投資，就像是去菜市場買菜一般雲淡風輕。讓林斌一度感覺他說的不是60億，而是60元！
「黃總開玩笑了...我們這都是重投資。資金實力再強，也負擔不了...」
「我們是真的不缺錢...」
「好吧，我明白黃總的意思了...這個項目沒機會合作。我們就只好期待下一次！」
黃光遠看著林斌逐漸變冷的表情，知道他生氣了。也知道林斌誤會了，以為自己是在故意敷衍他，做商業地產這樣的重投資，哪有人不缺錢？
可是——真的是不缺錢啊！
他也沒有再解釋，林斌愛怎麼想就怎麼想，黃光遠並不在意。
「林總，我這邊還有客人，在趙總辦公室等著我。我請秘書帶你們先去君曉環湖酒店，中午在那邊用餐。」
林斌剛想拒絕，但聽黃光遠又道：「趙總說他若是集團沒有安排，他也會過來...」
「好的，添麻煩了！」