第298章 協議里寫了麼？一句話干懵大舅
江衍身子微微後傾，靠在椅背上。
他沒有去聊什麼具體的樓盤，更沒有去提那個敏感的「九龍舊改」一個字。
而是直接將視角拉升到了更高的高度——宏觀趨勢。
他看著眾人，條理清晰得可怕，理科生的邏輯思維展示的淋漓盡致。
「但未來十年，將會面臨前所未有的結構性崩塌。」
開篇一句暴論，直接定下了基調。
「我觀察過最近一年的數據，有三個致命的變化正在發生。」
江衍豎起第一根手指。
「第一，港府的土地供應政策已經在悄然轉向。」
「過去那些年，香江房價最穩的支撐之一，就是土地絕對稀缺，這也是香江樓市的定海神針。」
「但各位不要忘了，時代在變了。」
「未來五到八年，新界北部的開發計劃和大規模填海造地，一定會釋放海量的新增土地。」
「當土地不再是絕對稀缺資源的時候，所謂核心區舊改項目帶來的高溢價，就會被迅速稀釋。」
「這就好比在一大盆水裡，突然倒進去了十盆水」
「原來那點鹹味，還能剩下多少？」
林伯駿扶眼鏡的動作停了一下。
他負責林氏的酒店和物業板塊，比誰都清楚，地產價格從來不只取決於現有供給。
預期一旦改變，估值邏輯就會先變。
江衍的這個比喻，通俗且直觀易懂。
江衍沒有停頓，繼續道：
讀小說上 TW 看書網，𝒔𝒉𝒖.𝒕𝒘超省心
「第二，內地頭部房企正在加速南下。」
「大家不要還用十年前的眼光看內地的同行。」
「現在那些排名前二十的內地頭部房企。」
「他們背靠國內龐大的融資渠道，帶著極度內卷的施工效率和管理模式殺進來。」
「他們進來以後，第一步是在土地端搶項目，第二步就是在銷售端搶客戶。」
「本地開發商過去習慣了慢開發、高溢價。」
「一旦遇上這套高周轉打法，利潤會被兩頭擠壓。」
「跟他們比，香江本地的開發商在成本控制和開發周期上，毫無優勢。」
「搶客，降價，壓縮開發周期。」
「價格戰，是遲早的事情。」
林伯衡的呼吸明顯重了幾分。
江衍說的每一句話，都在拆他那份九龍舊改方案的底層假設。
而且拆得乾乾淨淨。
「最後一點，也是最致命的一點。」江衍抬起眼，看向林伯衡。
「全球加息周期，已經進入了前夜！」
「阿美利卡那邊的數據已經很明顯了。」
「香江是聯繫匯率制，美元一旦進入強勢加息通道，香江的借貸成本一定會跟著水漲船高。」
「現在那些敢用高的槓桿、不利的條件去豪賭大型開發項目的企業，當資金成本翻倍的時候，利潤去哪找？」
「幾年後，資金鍊斷裂帶來的拋售潮，將會是非常可怕的倒計時。」
話音落下，餐廳里靜得可怕。
江衍說完了。
從頭到尾，他沒有提九龍，沒有提鄭家，沒有提林伯衡。
但每一句話、每一個字，都在對那個「九龍舊改項目」進行最慘烈、最不留情面的全盤否定！
在土地即將放量的預期下，去搞高成本舊改，是蠢！
在內地房企即將打價格戰的時候，去搞周期長的項目，是找死！
在全球加息周期的背景下，去簽對賭融資協議，那是自掘墳墓！
林伯衡的臉色，已經從陰沉變成了鐵青。
如果他這個時候還能沉得住氣，那他就不是那個只能靠人情世故混日子的老男孩了。
「砰！」
林伯衡終於坐不住了，重重地放下手中的酒杯，玻璃杯底撞擊桌面發出一聲悶響。
他看著江衍，用一種克制但明顯透著惱羞成怒的語氣開口了：
「衍仔！你說的這些有道理，分析的宏觀大勢，也頭頭是道，這點大舅佩服。」
「但是！」
他拔高了音量：「做生意，真金白銀的干，不能只看那些虛無縹緲的宏觀數據！」
「還要看具體的項目回報率，看合作夥伴的資源互補！」
「鄭家在東南亞深耕了五十年，手裡握著大量華僑客戶的購買力！」
「九龍那塊地只要我們改完建好，他們的銷售渠道能夠直接幫我們消化至少四成的海外客戶份額！」
「這四成的去化率，能給我們省下多少現金流和財務成本，你算過嗎？」
林伯衡這番話，如果放在公司的董事會上，配合上幾張精美的PPT，絕對能唬住一大批不明覺厲的小股東。
四成海外去化率，聽起來確實是一塊巨大的肥肉。
然而，面對林伯衡近乎氣急敗壞的反駁，江衍沒有跟他爭論那些細節，甚至連坐姿都沒有改變一下。
他只是淡淡地笑了一下，眼神中帶著一種智商碾壓的憐憫，反問了一個致命的問題：
「大舅，您說的這四成海外客戶消化比例……」
「是白紙黑字寫進合作協議里，並且附帶了高額違約金的對賭條款保障的？」
「還是說……僅僅是鄭家在酒桌上，口頭承諾給您的畫大餅？」
死寂！
如果說剛才江衍的宏觀分析是鋪墊，那這句反問，就是真正的一劍封喉！
林伯衡的嘴唇劇烈地蠕動了一下，他的喉結上下滑動，臉色在一瞬間漲成了豬肝色。
他想開口反駁，但他發現自己一個字都說不出來。
因為，江衍猜中了。
鄭家怎麼可能在協議里寫死包銷四成這種條款？
那不過是在遊艇酒會上，幾杯拉菲下肚後，摟著美女，對方老闆拍著胸脯給出的口頭保證罷了！
林伯衡的沉默，成了這張餐桌上最響亮的回答。
此刻的餐廳里，除了難堪到極點的大舅，其他人的眼神也全都變了。
老二林伯駿推眼鏡的手不自覺地用力，心裡掀起了驚濤駭浪。
老四林晚柔更是連名貴的定製指甲摳進了手心都沒察覺，滿腦子只有一個念頭：
「這小怪物才十九歲吧！不是說他在水木大學天天泡實驗室搞物理嗎？」
「為什麼他對資本槓桿、宏觀周期，甚至是商業談判桌上的爾虞我詐，都懂」
就連剛才拋出《家族企業治理優化》論題的小舅林彥行，此時看江衍的目光也多了一種深深的震動。
他沒有去聊什麼具體的樓盤，更沒有去提那個敏感的「九龍舊改」一個字。
而是直接將視角拉升到了更高的高度——宏觀趨勢。
他看著眾人，條理清晰得可怕，理科生的邏輯思維展示的淋漓盡致。
「但未來十年，將會面臨前所未有的結構性崩塌。」
開篇一句暴論，直接定下了基調。
「我觀察過最近一年的數據，有三個致命的變化正在發生。」
江衍豎起第一根手指。
「第一，港府的土地供應政策已經在悄然轉向。」
「過去那些年，香江房價最穩的支撐之一，就是土地絕對稀缺，這也是香江樓市的定海神針。」
「但各位不要忘了，時代在變了。」
「未來五到八年，新界北部的開發計劃和大規模填海造地，一定會釋放海量的新增土地。」
「當土地不再是絕對稀缺資源的時候，所謂核心區舊改項目帶來的高溢價，就會被迅速稀釋。」
「這就好比在一大盆水裡，突然倒進去了十盆水」
「原來那點鹹味，還能剩下多少？」
林伯駿扶眼鏡的動作停了一下。
他負責林氏的酒店和物業板塊，比誰都清楚，地產價格從來不只取決於現有供給。
預期一旦改變，估值邏輯就會先變。
江衍的這個比喻，通俗且直觀易懂。
江衍沒有停頓，繼續道：
讀小說上 TW 看書網，𝒔𝒉𝒖.𝒕𝒘超省心
「第二，內地頭部房企正在加速南下。」
「大家不要還用十年前的眼光看內地的同行。」
「現在那些排名前二十的內地頭部房企。」
「他們背靠國內龐大的融資渠道，帶著極度內卷的施工效率和管理模式殺進來。」
「他們進來以後，第一步是在土地端搶項目，第二步就是在銷售端搶客戶。」
「本地開發商過去習慣了慢開發、高溢價。」
「一旦遇上這套高周轉打法，利潤會被兩頭擠壓。」
「跟他們比，香江本地的開發商在成本控制和開發周期上，毫無優勢。」
「搶客，降價，壓縮開發周期。」
「價格戰，是遲早的事情。」
林伯衡的呼吸明顯重了幾分。
江衍說的每一句話，都在拆他那份九龍舊改方案的底層假設。
而且拆得乾乾淨淨。
「最後一點，也是最致命的一點。」江衍抬起眼，看向林伯衡。
「全球加息周期，已經進入了前夜！」
「阿美利卡那邊的數據已經很明顯了。」
「香江是聯繫匯率制，美元一旦進入強勢加息通道，香江的借貸成本一定會跟著水漲船高。」
「現在那些敢用高的槓桿、不利的條件去豪賭大型開發項目的企業，當資金成本翻倍的時候，利潤去哪找？」
「幾年後，資金鍊斷裂帶來的拋售潮，將會是非常可怕的倒計時。」
話音落下，餐廳里靜得可怕。
江衍說完了。
從頭到尾，他沒有提九龍，沒有提鄭家，沒有提林伯衡。
但每一句話、每一個字，都在對那個「九龍舊改項目」進行最慘烈、最不留情面的全盤否定！
在土地即將放量的預期下，去搞高成本舊改，是蠢！
在內地房企即將打價格戰的時候，去搞周期長的項目，是找死！
在全球加息周期的背景下，去簽對賭融資協議，那是自掘墳墓！
林伯衡的臉色，已經從陰沉變成了鐵青。
如果他這個時候還能沉得住氣，那他就不是那個只能靠人情世故混日子的老男孩了。
「砰！」
林伯衡終於坐不住了，重重地放下手中的酒杯，玻璃杯底撞擊桌面發出一聲悶響。
他看著江衍，用一種克制但明顯透著惱羞成怒的語氣開口了：
「衍仔！你說的這些有道理，分析的宏觀大勢，也頭頭是道，這點大舅佩服。」
「但是！」
他拔高了音量：「做生意，真金白銀的干，不能只看那些虛無縹緲的宏觀數據！」
「還要看具體的項目回報率，看合作夥伴的資源互補！」
「鄭家在東南亞深耕了五十年，手裡握著大量華僑客戶的購買力！」
「九龍那塊地只要我們改完建好，他們的銷售渠道能夠直接幫我們消化至少四成的海外客戶份額！」
「這四成的去化率，能給我們省下多少現金流和財務成本，你算過嗎？」
林伯衡這番話，如果放在公司的董事會上，配合上幾張精美的PPT，絕對能唬住一大批不明覺厲的小股東。
四成海外去化率，聽起來確實是一塊巨大的肥肉。
然而，面對林伯衡近乎氣急敗壞的反駁，江衍沒有跟他爭論那些細節，甚至連坐姿都沒有改變一下。
他只是淡淡地笑了一下，眼神中帶著一種智商碾壓的憐憫，反問了一個致命的問題：
「大舅，您說的這四成海外客戶消化比例……」
「是白紙黑字寫進合作協議里，並且附帶了高額違約金的對賭條款保障的？」
「還是說……僅僅是鄭家在酒桌上，口頭承諾給您的畫大餅？」
死寂！
如果說剛才江衍的宏觀分析是鋪墊，那這句反問，就是真正的一劍封喉！
林伯衡的嘴唇劇烈地蠕動了一下，他的喉結上下滑動，臉色在一瞬間漲成了豬肝色。
他想開口反駁，但他發現自己一個字都說不出來。
因為，江衍猜中了。
鄭家怎麼可能在協議里寫死包銷四成這種條款？
那不過是在遊艇酒會上，幾杯拉菲下肚後，摟著美女，對方老闆拍著胸脯給出的口頭保證罷了！
林伯衡的沉默，成了這張餐桌上最響亮的回答。
此刻的餐廳里，除了難堪到極點的大舅，其他人的眼神也全都變了。
老二林伯駿推眼鏡的手不自覺地用力，心裡掀起了驚濤駭浪。
老四林晚柔更是連名貴的定製指甲摳進了手心都沒察覺，滿腦子只有一個念頭：
「這小怪物才十九歲吧！不是說他在水木大學天天泡實驗室搞物理嗎？」
「為什麼他對資本槓桿、宏觀周期，甚至是商業談判桌上的爾虞我詐，都懂」
就連剛才拋出《家族企業治理優化》論題的小舅林彥行，此時看江衍的目光也多了一種深深的震動。