第717章 要人給人，要錢......
（各位兄弟姐妹們，上一章的內容在716章，大家看的時候注意一下！！）
劉楊聽完連連點頭稱是，心裡卻在冷笑，大餅畫得再特媽圓，也不如自己手裡有糧，他趁許老闆心情正好，不動聲色地從公文包里掏出了一份文件。
「許主席，」劉楊站起身走到許老闆面前，將資料雙手遞了過去，「這是啟東項目的投資建議書，您和各位領導們過目一下。」
許老闆接過去在資料封面上掃了一下，隨即翻開了第一頁，劉楊沒有坐下，就站在許老闆面前，挑重點開始匯報。
"許主席，由於啟東市里財政收入連年吃緊，地方債壓力不小，現在急需一個超級項目來拉動GDP和當地就業，目前華東公司已經和啟東市里初步對接了一次，對方有意向在啟東寅陽鎮批一塊將近萬畝的灘涂用於文旅項目，總投資......差不多三百億。」
這個數字說出來的時候，所有人都特媽目瞪口呆地看著劉楊，等著他繼續往下吹......不對，是往下說。
"如果能談成，規模將是重市項目的五倍以上，也能大幅增加集團上市前的估值。"他故意拿重市項目做對比，就是說給夏總裁的聽的，意思很明顯，你特媽不是喜歡搶嗎，老子一個項目抵你5個都不止，壓根不在一個量級上。
這話一出，夏總裁、楊總、趙總以及郭總幾個沒看到資料的人，第一反應就是劉楊這狗日的得了失心瘋，還特媽萬畝灘涂？還特媽300億投資？你特媽吹牛逼能不能事先打打草稿？
然而，許老闆接下來的反應，卻讓他們心裡咯噔了一下。
當許老闆看到投資意見書裡面有關啟東市政府的回覆函時，眼睛瞬間亮了起來，甚至連手都有些微微發抖......那不是普通的意向函，而是蓋了章的正式回復函，明確表示「歡迎恆達集團來啟東投資興業，通市市政府將全力配合項目前期工作」。
他不是沒見過大項目，但萬畝級別的文旅項目，在整個恆達集團......不對，應該是全國房地產的發展史上都是頭一遭，如果這個項目能談成，恆達在文旅板塊的體量將直接躍居全國第一，對於集團上市估值來說，更是不可估量。
他抬起頭，看向劉楊的眼神里滿是興奮，迫不及待地問道：「劉楊，這個啟東項目，你們文旅集團是什麼時候開始對接的？」
劉楊聞言笑了笑，輕描淡寫地說道：「許主席，這個項目春節後就開始接觸了，當時覺得啟東雖然地理位置偏了一點，但靠近魔都，未來隨著崇啟大橋的通車，交通會大幅改善，雖然還沒正式開始談，但萬畝灘涂的成本想必肯定極低，政府給的優惠政策也會非常優厚......」
許老闆聽完合上投資建議書，看向劉楊不假思索地交代道：「這個項目，你親自負責，集團層面，要人給人，要錢......」他剛想說要錢給錢，立馬改了口，「等集團上市融資後，也不缺這點錢......」
在場的所有人聽完都面色潮紅，他們各自心裡都在算著同一筆帳，一旦拿下啟東這個將近萬畝的超級大盤，再加上重市1800畝的文旅項目，恆達的IPO市值衝破500億港元大關將是板上釘釘，更別說上市後，市值衝破600億、700億也不是遙不可及。
屆時，他們各自手裡的期權也將水漲船高......
然而，眾人之中只有夏總裁一人例外，他此時的臉色像特媽吃了蒼蠅屎一樣難看。
劉楊笑了笑，沒有在意夏總裁的表情變化，不動聲色的從公文包里掏出一份資料，雙手遞了過去。
"許主席，各位領導，這是文旅集團二季度的拿地計劃，總共涉及六宗地塊，均為金陵、蘇市和杭市核心區的稀缺優質地皮，起拍底價合計31.7億元，但根據我們前期的市場調研與競品分析，考慮到當前市場的熱度及地塊的溢價空間，預計最終拿地成本將在50億元左右。"
話音剛落，夏總裁像是抓到了劉楊致命的把柄，冷笑一聲："呵呵，五十億？劉董，你說得倒是輕巧。"
他坐直身體，目光如炬地掃過在座的眾人："集團的現金流狀況大家心知肚明，帳面上的流動資金根本不足以支撐這麼大規模的支出，更何況......你們那個南都集團的併購項目還需要將近二十億的現金投入，劉董，你這是在給大家畫餅......"
他說完不懷好意地地輕笑一聲：「還是說......這是在賭博？」
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辦公室里安靜了片刻，夏總裁看著其他人都面色凝重，知道火候到了，又狠狠地補了一刀："劉董，想必你也知道，根據銀監會的規定，房地產開發企業參與土地競拍時，競買資金必須為自有資金，嚴禁使用銀行貸款，也就是說，土地款只能走信託融資或者私募基金。"
他說完話鋒一轉，伸出一根手指："而信託融資的綜合成本，你知道是多少嗎？至少在百分之十八左右，五十億，你知道這意味著什麼嗎？意味著從拿地第一天起，文旅集團每天睜眼就要背負兩百多萬的利息支出。"
"一旦項目銷售回款或後續開發貸審批受阻，無法填補前面的信託貸款，高昂的財務費用必將吞噬所有利潤，甚至導致項目虧損。"夏總裁說完又笑眯眯地看著劉楊，補上了致命一擊："劉董，到時候一旦現金流斷裂，拖累了整個集團，這個責任......你能承擔得起嗎？"
話音剛落，辦公室里安靜得落針可聞。
劉楊沒有立馬急於反駁，因為夏總裁說的沒毛病，當前幾乎所有房地產公司都是這麼操作的，包括前世的恆達也是這麼玩的。
自己湊足投標保證金，一旦拍下土地，立馬走信託融資，基本上一周內就能到帳，然後迅速開工，拿到施工許可證後，再用低息的銀行開發貸去置換這筆高息信託......也就是所謂的"填窟窿"。
但這中間存在巨大的時間差和操作風險，一旦規劃審批被卡，施工許可證下發延遲，開發貸拿不到，光信託貸款產生的利息就不是一般房地產企業能承受的。
許老闆一直沉默不語，來回翻看著手裡的拿地計劃，最後，他抬頭看了看咄咄逼人的夏總裁，又看了看一臉淡定的劉楊，算是看明白了......這小子鐵定留了後手。
他看向劉楊，帶著期待的語氣問道："劉楊，你小子就別賣關子了，我知道你不會打無準備之仗，說說吧，這50億的資金缺口，怎麼填補？"
劉楊聽完，不急不慢地從公文包里掏出了第三份資料，雙手遞了過去。
"許主席，果然什麼事情都瞞不過您老人家。"劉楊先是嬉皮笑臉地送上一記馬屁，隨即收起笑容，一本正經地匯報導，「前幾天參加民生銀行的答謝晚宴，遇到了海鑫鋼鐵的李照會李董，他有意向出售手裡持有的民生銀行股份，大概1.51億股，占比2%，如果我們恆達願意接手的話，5.5億就可以拿下。」
許老闆接過資料，快速掃了一眼裡面的內容，片刻之後，他抬起頭眯著眼睛看著劉楊，意味深長地笑道：「你說的就是上次在武市一起吃飯的那個李董吧？沒想到你小子和他見過一面就這麼熟了。」
劉楊聞言，後背瞬間冒出冷汗，這要是讓許老闆誤以為老子從中賺差價，私下裡搞什麼利益輸送，那就特媽完犢子了！
「許主席，」劉楊連忙擺擺手解釋道，「我和這個李董一點都不熟！只是李董那天在晚宴上有意出售手裡的股份，恰巧被我聽到了，就多留了一個心眼，回頭調查了一下，民生銀行也算是優質股，一旦我們文旅集團成為股東，將會瞬間擁有低成本的融資通道，比如關聯貸款、授信額度、開發貸的優先排隊權、債券發行的承銷通道等等。」
許老闆聽懂了劉楊的意思，他靠在椅背上，目光在劉楊的臉色停留了好一會，這才指著他笑罵道：「好你個劉楊，還文旅集團成為股東？你乾脆直說讓恆達集團幫你們出了這5.5億算了，何必拐彎抹角的？」
劉楊被戳穿了心思，也不尷尬，反而心裡暗暗鬆了一口氣，撓了撓後腦勺笑道：「許主席英明！我這不也是為集團著想嘛，5.5億拿下民生銀行2%的股份，以後咱們恆達在金融端的融資能力，那可就不是現在這個級別了......」
許老闆沒有立刻回答，他翻開資料一頁一頁地仔細看著。
劉楊決定不能再等了，是時候檢驗一下自己的演技了，他醞釀了一下情緒，擠了擠眼睛，雙眼通紅地看著許老闆。
「許主席，」劉楊聲音略帶顫抖地哽咽道，「我知道現在集團也難，之前承諾的那二十億資金，沒了就沒了，我認了，集團的難處，我能理解，但是......」
他說完挺了挺有些佝僂的背，眼神堅定地看向許老闆：「這次的5.5個億，不是我劉楊要的，是為了跟著我的幾百號員工要的！我相信，文旅集團只要渡過這個難關，明年我保證把利潤翻倍補回來！」
劉楊這番表演可謂是驚天地泣鬼神，就連對面的夏總裁都特媽差點著了道，不過他的腦子轉得賊快，直接找出了劉楊話里的漏洞。
「劉董，」夏總裁瞪著銅牛大的眼珠子看著劉楊質疑道，「就算你們入股了民生銀行，拿到了授信，但歸根結底這筆授信的貸款還是無法支付土地款，最終還是要走信託融資，所以說......這和入不入股有什麼關係？」
話音剛落，辦公室里所有人的目光又回到了劉楊身上，顯然夏總裁剛剛問出了大家的心聲，不知道劉楊葫蘆里賣的是什麼藥。
劉楊見自己的目的達到，也不再藏著掖著，說出了自己的計劃：「夏總裁說得對，授信貸款確實不能直接用於支付招拍掛的土地款，但是......我們可以採用股權投資型信託模式。」
他環顧四周，看著大家更加疑惑的表情，笑著解釋道：「其實不複雜，信託資金以入股項目公司的形式注入房企，形成明股實債，專項用於拿地階段的資金周轉，後續我們利用授信貸款回購股權的方式償還信託本息。」
他說完雙手一攤，自信滿滿道，「這樣的話，就完美避開了銀監會關於銀行信貸資金嚴禁用於繳納土地出讓金的紅線。」
話音剛落，辦公室里瞬間安靜了，"明股實債""信託入股""授信回購"這些詞在其他人聽完，或許有種不明覺厲的感覺，但夏總裁作為前中信銀行一名資深的金融蛀蟲，立馬反應過來。
「劉董，你這是在玩火！」夏總裁猛地站起身，朝著劉楊大聲說道，「你以為監管是傻子嗎？這種抽屜協議加明股實債的套路他們發現不了？這種擦邊球的玩法一旦被銀行發現，不僅這筆授信會被立即抽貸，整個集團的信用評級會直接降級，甚至可能觸發其他債權人的交叉違約條款！這個方案，我堅決否決！」
「擦邊球？」劉楊聞言像是聽到了什麼天大的笑話，嗤笑一聲調侃道，「夏總裁，您平時擦邊的事情，幹得還少嗎？」
夏總裁聞言，老臉一紅，梗著脖子回擊道：「劉董，我跟你在說正事，請不要扯別的......嚴肅點！」
劉楊收起臉上的笑意，換上了一副無辜的表情，一本正經地就事論事道："夏總裁，看您說的，我跟您討論的就是正事，您想到哪去了？"
劉楊聽完連連點頭稱是，心裡卻在冷笑，大餅畫得再特媽圓，也不如自己手裡有糧，他趁許老闆心情正好，不動聲色地從公文包里掏出了一份文件。
「許主席，」劉楊站起身走到許老闆面前，將資料雙手遞了過去，「這是啟東項目的投資建議書，您和各位領導們過目一下。」
許老闆接過去在資料封面上掃了一下，隨即翻開了第一頁，劉楊沒有坐下，就站在許老闆面前，挑重點開始匯報。
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這話一出，夏總裁、楊總、趙總以及郭總幾個沒看到資料的人，第一反應就是劉楊這狗日的得了失心瘋，還特媽萬畝灘涂？還特媽300億投資？你特媽吹牛逼能不能事先打打草稿？
然而，許老闆接下來的反應，卻讓他們心裡咯噔了一下。
當許老闆看到投資意見書裡面有關啟東市政府的回覆函時，眼睛瞬間亮了起來，甚至連手都有些微微發抖......那不是普通的意向函，而是蓋了章的正式回復函，明確表示「歡迎恆達集團來啟東投資興業，通市市政府將全力配合項目前期工作」。
他不是沒見過大項目，但萬畝級別的文旅項目，在整個恆達集團......不對，應該是全國房地產的發展史上都是頭一遭，如果這個項目能談成，恆達在文旅板塊的體量將直接躍居全國第一，對於集團上市估值來說，更是不可估量。
他抬起頭，看向劉楊的眼神里滿是興奮，迫不及待地問道：「劉楊，這個啟東項目，你們文旅集團是什麼時候開始對接的？」
劉楊聞言笑了笑，輕描淡寫地說道：「許主席，這個項目春節後就開始接觸了，當時覺得啟東雖然地理位置偏了一點，但靠近魔都，未來隨著崇啟大橋的通車，交通會大幅改善，雖然還沒正式開始談，但萬畝灘涂的成本想必肯定極低，政府給的優惠政策也會非常優厚......」
許老闆聽完合上投資建議書，看向劉楊不假思索地交代道：「這個項目，你親自負責，集團層面，要人給人，要錢......」他剛想說要錢給錢，立馬改了口，「等集團上市融資後，也不缺這點錢......」
在場的所有人聽完都面色潮紅，他們各自心裡都在算著同一筆帳，一旦拿下啟東這個將近萬畝的超級大盤，再加上重市1800畝的文旅項目，恆達的IPO市值衝破500億港元大關將是板上釘釘，更別說上市後，市值衝破600億、700億也不是遙不可及。
屆時，他們各自手裡的期權也將水漲船高......
然而，眾人之中只有夏總裁一人例外，他此時的臉色像特媽吃了蒼蠅屎一樣難看。
劉楊笑了笑，沒有在意夏總裁的表情變化，不動聲色的從公文包里掏出一份資料，雙手遞了過去。
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話音剛落，夏總裁像是抓到了劉楊致命的把柄，冷笑一聲："呵呵，五十億？劉董，你說得倒是輕巧。"
他坐直身體，目光如炬地掃過在座的眾人："集團的現金流狀況大家心知肚明，帳面上的流動資金根本不足以支撐這麼大規模的支出，更何況......你們那個南都集團的併購項目還需要將近二十億的現金投入，劉董，你這是在給大家畫餅......"
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辦公室里安靜了片刻，夏總裁看著其他人都面色凝重，知道火候到了，又狠狠地補了一刀："劉董，想必你也知道，根據銀監會的規定，房地產開發企業參與土地競拍時，競買資金必須為自有資金，嚴禁使用銀行貸款，也就是說，土地款只能走信託融資或者私募基金。"
他說完話鋒一轉，伸出一根手指："而信託融資的綜合成本，你知道是多少嗎？至少在百分之十八左右，五十億，你知道這意味著什麼嗎？意味著從拿地第一天起，文旅集團每天睜眼就要背負兩百多萬的利息支出。"
"一旦項目銷售回款或後續開發貸審批受阻，無法填補前面的信託貸款，高昂的財務費用必將吞噬所有利潤，甚至導致項目虧損。"夏總裁說完又笑眯眯地看著劉楊，補上了致命一擊："劉董，到時候一旦現金流斷裂，拖累了整個集團，這個責任......你能承擔得起嗎？"
話音剛落，辦公室里安靜得落針可聞。
劉楊沒有立馬急於反駁，因為夏總裁說的沒毛病，當前幾乎所有房地產公司都是這麼操作的，包括前世的恆達也是這麼玩的。
自己湊足投標保證金，一旦拍下土地，立馬走信託融資，基本上一周內就能到帳，然後迅速開工，拿到施工許可證後，再用低息的銀行開發貸去置換這筆高息信託......也就是所謂的"填窟窿"。
但這中間存在巨大的時間差和操作風險，一旦規劃審批被卡，施工許可證下發延遲，開發貸拿不到，光信託貸款產生的利息就不是一般房地產企業能承受的。
許老闆一直沉默不語，來回翻看著手裡的拿地計劃，最後，他抬頭看了看咄咄逼人的夏總裁，又看了看一臉淡定的劉楊，算是看明白了......這小子鐵定留了後手。
他看向劉楊，帶著期待的語氣問道："劉楊，你小子就別賣關子了，我知道你不會打無準備之仗，說說吧，這50億的資金缺口，怎麼填補？"
劉楊聽完，不急不慢地從公文包里掏出了第三份資料，雙手遞了過去。
"許主席，果然什麼事情都瞞不過您老人家。"劉楊先是嬉皮笑臉地送上一記馬屁，隨即收起笑容，一本正經地匯報導，「前幾天參加民生銀行的答謝晚宴，遇到了海鑫鋼鐵的李照會李董，他有意向出售手裡持有的民生銀行股份，大概1.51億股，占比2%，如果我們恆達願意接手的話，5.5億就可以拿下。」
許老闆接過資料，快速掃了一眼裡面的內容，片刻之後，他抬起頭眯著眼睛看著劉楊，意味深長地笑道：「你說的就是上次在武市一起吃飯的那個李董吧？沒想到你小子和他見過一面就這麼熟了。」
劉楊聞言，後背瞬間冒出冷汗，這要是讓許老闆誤以為老子從中賺差價，私下裡搞什麼利益輸送，那就特媽完犢子了！
「許主席，」劉楊連忙擺擺手解釋道，「我和這個李董一點都不熟！只是李董那天在晚宴上有意出售手裡的股份，恰巧被我聽到了，就多留了一個心眼，回頭調查了一下，民生銀行也算是優質股，一旦我們文旅集團成為股東，將會瞬間擁有低成本的融資通道，比如關聯貸款、授信額度、開發貸的優先排隊權、債券發行的承銷通道等等。」
許老闆聽懂了劉楊的意思，他靠在椅背上，目光在劉楊的臉色停留了好一會，這才指著他笑罵道：「好你個劉楊，還文旅集團成為股東？你乾脆直說讓恆達集團幫你們出了這5.5億算了，何必拐彎抹角的？」
劉楊被戳穿了心思，也不尷尬，反而心裡暗暗鬆了一口氣，撓了撓後腦勺笑道：「許主席英明！我這不也是為集團著想嘛，5.5億拿下民生銀行2%的股份，以後咱們恆達在金融端的融資能力，那可就不是現在這個級別了......」
許老闆沒有立刻回答，他翻開資料一頁一頁地仔細看著。
劉楊決定不能再等了，是時候檢驗一下自己的演技了，他醞釀了一下情緒，擠了擠眼睛，雙眼通紅地看著許老闆。
「許主席，」劉楊聲音略帶顫抖地哽咽道，「我知道現在集團也難，之前承諾的那二十億資金，沒了就沒了，我認了，集團的難處，我能理解，但是......」
他說完挺了挺有些佝僂的背，眼神堅定地看向許老闆：「這次的5.5個億，不是我劉楊要的，是為了跟著我的幾百號員工要的！我相信，文旅集團只要渡過這個難關，明年我保證把利潤翻倍補回來！」
劉楊這番表演可謂是驚天地泣鬼神，就連對面的夏總裁都特媽差點著了道，不過他的腦子轉得賊快，直接找出了劉楊話里的漏洞。
「劉董，」夏總裁瞪著銅牛大的眼珠子看著劉楊質疑道，「就算你們入股了民生銀行，拿到了授信，但歸根結底這筆授信的貸款還是無法支付土地款，最終還是要走信託融資，所以說......這和入不入股有什麼關係？」
話音剛落，辦公室里所有人的目光又回到了劉楊身上，顯然夏總裁剛剛問出了大家的心聲，不知道劉楊葫蘆里賣的是什麼藥。
劉楊見自己的目的達到，也不再藏著掖著，說出了自己的計劃：「夏總裁說得對，授信貸款確實不能直接用於支付招拍掛的土地款，但是......我們可以採用股權投資型信託模式。」
他環顧四周，看著大家更加疑惑的表情，笑著解釋道：「其實不複雜，信託資金以入股項目公司的形式注入房企，形成明股實債，專項用於拿地階段的資金周轉，後續我們利用授信貸款回購股權的方式償還信託本息。」
他說完雙手一攤，自信滿滿道，「這樣的話，就完美避開了銀監會關於銀行信貸資金嚴禁用於繳納土地出讓金的紅線。」
話音剛落，辦公室里瞬間安靜了，"明股實債""信託入股""授信回購"這些詞在其他人聽完，或許有種不明覺厲的感覺，但夏總裁作為前中信銀行一名資深的金融蛀蟲，立馬反應過來。
「劉董，你這是在玩火！」夏總裁猛地站起身，朝著劉楊大聲說道，「你以為監管是傻子嗎？這種抽屜協議加明股實債的套路他們發現不了？這種擦邊球的玩法一旦被銀行發現，不僅這筆授信會被立即抽貸，整個集團的信用評級會直接降級，甚至可能觸發其他債權人的交叉違約條款！這個方案，我堅決否決！」
「擦邊球？」劉楊聞言像是聽到了什麼天大的笑話，嗤笑一聲調侃道，「夏總裁，您平時擦邊的事情，幹得還少嗎？」
夏總裁聞言，老臉一紅，梗著脖子回擊道：「劉董，我跟你在說正事，請不要扯別的......嚴肅點！」
劉楊收起臉上的笑意，換上了一副無辜的表情，一本正經地就事論事道："夏總裁，看您說的，我跟您討論的就是正事，您想到哪去了？"