第1099章 黎永正的想法（五）
黎永正聽到陸陽的話後，臉上並沒有流露出什麼意外的神色，甚至連眉頭都沒有動一下。
他端起茶几上的茶杯不緊不慢地抿了一口，放下杯子的時候，臉上的表情依舊是那副沉穩從容的樣子，好像陸陽的拒絕早就在他的預料之中。
說實話，陸陽的回答確實在他的意料之內。
現在的前灘是什麼樣子，他比任何人都清楚。
沿著黃浦江往南看，過了陸家嘴那一片摩天大樓群之後，天際線就陡然矮了下來，再往南就是大片大片的空地和零零星星的舊廠房，連一條像樣的主幹道都還沒修通。
這種地方說它是荒地，並沒有冤枉它。
沒有交通配套，沒有常住人口，沒有商業氛圍，根本談不上什麼建設商業地產的基礎。
這一點，黎永正自己也是認的。
但是有一點，陸陽其實想得有問題，那就是他對黎永正的認識並不夠深。
黎永正並不是那種坐在辦公室里只懂得看報表、聽匯報的普通官僚。
他是從基層一步一步幹上來的，在鄉鎮待過，在區縣幹過，跟形形色色的商人打過幾十年交道。
在這些交往中，他早就摸透了商人們的思維方式和行為邏輯。
說得直白一點，這些人個個都是不見兔子不撒鷹的主。
他們手裡的每一分錢都要看到明確的回報路徑才肯往外掏，沒有實實在在的利益擺在面前，光靠幾句宏大的遠景規劃就想讓他們掏出上百億的真金白銀，那是痴人說夢。
黎永正太清楚這一套了，所以他從來沒有指望過僅憑一番慷慨激昂的演說就能把陸陽打動。
當他在心裡第一次把前灘和陸陽這兩個名字放在一起的時候，他就已經開始反覆地思考一個最核心的問題。
那就是這個項目能夠給陸陽帶來什麼樣的收益？他要拿什麼東西去說服陸陽，讓這個精明到骨子裡的年輕人願意把自己的錢砸到一片荒灘上來？
對於陸陽擔心的事情，黎永正心裡跟明鏡似的。
商業地產對周邊的要求有多苛刻，他做了這麼多年經濟工作，不可能不知道。
交通便不便利、周邊有沒有足夠的人口密度、常住居民的收入水平和消費能力能不能撐得起一個高端商圈的日常客流、附近有沒有成熟的社區和寫字樓群來提供穩定的消費人群。
這些硬指標，每一項都是一道門檻。
而現在的前灘，說句不好聽的，這些門檻連一道都邁不過去。
但這並不代表前灘沒有屬於自己的獨特優勢。
在黎永正看來，前灘至少有兩樣東西是中海目前任何一個成熟地塊都給不了的。
第一樣是地價便宜。
當然，因為前灘到目前為止還沒有真正掛牌出讓過地塊，具體的土地價格還沒有出來，國土資源局那邊連基準地價都還沒開始測算。
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但是有一件事是沒有任何懸念的，前灘的地價一定會遠遠低於目前中海市區內那些交通便利、配套成熟、人流量充沛的核心地塊。
陸家嘴那邊一平方米的商業用地是什麼價？南京路、淮海路又是什麼價？
前灘這邊的價格跟它們比，可能連零頭都不到。
對於陸陽這種體量的投資人來說，光是在土地成本上省下來的錢，就是一筆天文數字。
而第二點優勢，聽起來可能有些反直覺，那就是前灘的荒蕪本身。
沒錯，荒蕪在某種程度上也是一種優勢，而且是一種其他任何成熟地塊都無法複製、用錢也買不來的優勢。
目前中海市的核心地帶，不光是寸土寸金的問題，更重要的是土地的約束條件太多了。
每一塊成熟區域裡能拿出來開發的地塊，面積是固定的，形狀是固定的，朝向是固定的，周邊的建築退界和規劃限制是固定的，甚至連容積率和建築高度的上限都已經在控規里寫得明明白白。
開發商拿到地之後能做的事情其實非常有限，只能在政府已經劃定好的框框裡面，按照給定的條件來做設計。
用商場再搭配兩棟寫字樓，還是寫字樓下面再配一個購物中心，這些都不是開發商自己能說了算的，而是取決於這塊地本身的條件和規劃的限制。
但前灘就沒有這個煩惱了。
這裡沒有現成的規劃限制給陸陽套上緊箍咒，只要他願意投入，他甚至可以從頭開始深入地參與到前灘的整體規劃編制中來。
道路怎麼修，地鐵站設在哪個位置，商業區和商務區的比例怎麼搭配，公共空間和景觀帶怎麼設計，這些在其他地方由不得開發商插嘴的東西，到了前灘都可以坐下來認真商量。
這種自由度，是整個中海市任何一塊已經開發或者正在開發的地塊都無法比擬的。
黎永正把這些想法在心裡重新捋了一遍，然後看向陸陽，用一種比剛才更加誠懇、也更加務實的語氣開口說道：
「陸總，前灘雖然現在看著荒涼了一點，但是它也有自己獨特的優勢。你是個明白人，我就不跟你繞彎子了。」
「前灘的優勢主要有兩點，第一是地價便宜，第二是自由度高。我個人覺得，這兩點對於陸總你來說，應該還是有一定吸引力的，尤其是第二點。」
「陸總，在我看來你既然想要在中海打造一個地標級的商圈，那我想來想去，中海市地面上還真就沒有比前灘更合適的地方了。」
他端起茶几上的茶杯不緊不慢地抿了一口，放下杯子的時候，臉上的表情依舊是那副沉穩從容的樣子，好像陸陽的拒絕早就在他的預料之中。
說實話，陸陽的回答確實在他的意料之內。
現在的前灘是什麼樣子，他比任何人都清楚。
沿著黃浦江往南看，過了陸家嘴那一片摩天大樓群之後，天際線就陡然矮了下來，再往南就是大片大片的空地和零零星星的舊廠房，連一條像樣的主幹道都還沒修通。
這種地方說它是荒地，並沒有冤枉它。
沒有交通配套，沒有常住人口，沒有商業氛圍，根本談不上什麼建設商業地產的基礎。
這一點，黎永正自己也是認的。
但是有一點，陸陽其實想得有問題，那就是他對黎永正的認識並不夠深。
黎永正並不是那種坐在辦公室里只懂得看報表、聽匯報的普通官僚。
他是從基層一步一步幹上來的，在鄉鎮待過，在區縣幹過，跟形形色色的商人打過幾十年交道。
在這些交往中，他早就摸透了商人們的思維方式和行為邏輯。
說得直白一點，這些人個個都是不見兔子不撒鷹的主。
他們手裡的每一分錢都要看到明確的回報路徑才肯往外掏，沒有實實在在的利益擺在面前，光靠幾句宏大的遠景規劃就想讓他們掏出上百億的真金白銀，那是痴人說夢。
黎永正太清楚這一套了，所以他從來沒有指望過僅憑一番慷慨激昂的演說就能把陸陽打動。
當他在心裡第一次把前灘和陸陽這兩個名字放在一起的時候，他就已經開始反覆地思考一個最核心的問題。
那就是這個項目能夠給陸陽帶來什麼樣的收益？他要拿什麼東西去說服陸陽，讓這個精明到骨子裡的年輕人願意把自己的錢砸到一片荒灘上來？
對於陸陽擔心的事情，黎永正心裡跟明鏡似的。
商業地產對周邊的要求有多苛刻，他做了這麼多年經濟工作，不可能不知道。
交通便不便利、周邊有沒有足夠的人口密度、常住居民的收入水平和消費能力能不能撐得起一個高端商圈的日常客流、附近有沒有成熟的社區和寫字樓群來提供穩定的消費人群。
這些硬指標，每一項都是一道門檻。
而現在的前灘，說句不好聽的，這些門檻連一道都邁不過去。
但這並不代表前灘沒有屬於自己的獨特優勢。
在黎永正看來，前灘至少有兩樣東西是中海目前任何一個成熟地塊都給不了的。
第一樣是地價便宜。
當然，因為前灘到目前為止還沒有真正掛牌出讓過地塊，具體的土地價格還沒有出來，國土資源局那邊連基準地價都還沒開始測算。
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但是有一件事是沒有任何懸念的，前灘的地價一定會遠遠低於目前中海市區內那些交通便利、配套成熟、人流量充沛的核心地塊。
陸家嘴那邊一平方米的商業用地是什麼價？南京路、淮海路又是什麼價？
前灘這邊的價格跟它們比，可能連零頭都不到。
對於陸陽這種體量的投資人來說，光是在土地成本上省下來的錢，就是一筆天文數字。
而第二點優勢，聽起來可能有些反直覺，那就是前灘的荒蕪本身。
沒錯，荒蕪在某種程度上也是一種優勢，而且是一種其他任何成熟地塊都無法複製、用錢也買不來的優勢。
目前中海市的核心地帶，不光是寸土寸金的問題，更重要的是土地的約束條件太多了。
每一塊成熟區域裡能拿出來開發的地塊，面積是固定的，形狀是固定的，朝向是固定的，周邊的建築退界和規劃限制是固定的，甚至連容積率和建築高度的上限都已經在控規里寫得明明白白。
開發商拿到地之後能做的事情其實非常有限，只能在政府已經劃定好的框框裡面，按照給定的條件來做設計。
用商場再搭配兩棟寫字樓，還是寫字樓下面再配一個購物中心，這些都不是開發商自己能說了算的，而是取決於這塊地本身的條件和規劃的限制。
但前灘就沒有這個煩惱了。
這裡沒有現成的規劃限制給陸陽套上緊箍咒，只要他願意投入，他甚至可以從頭開始深入地參與到前灘的整體規劃編制中來。
道路怎麼修，地鐵站設在哪個位置，商業區和商務區的比例怎麼搭配，公共空間和景觀帶怎麼設計，這些在其他地方由不得開發商插嘴的東西，到了前灘都可以坐下來認真商量。
這種自由度，是整個中海市任何一塊已經開發或者正在開發的地塊都無法比擬的。
黎永正把這些想法在心裡重新捋了一遍，然後看向陸陽，用一種比剛才更加誠懇、也更加務實的語氣開口說道：
「陸總，前灘雖然現在看著荒涼了一點，但是它也有自己獨特的優勢。你是個明白人，我就不跟你繞彎子了。」
「前灘的優勢主要有兩點，第一是地價便宜，第二是自由度高。我個人覺得，這兩點對於陸總你來說，應該還是有一定吸引力的，尤其是第二點。」
「陸總，在我看來你既然想要在中海打造一個地標級的商圈，那我想來想去，中海市地面上還真就沒有比前灘更合適的地方了。」